Алина купила апартаменты с двумя спальнями в 2008 году, успела буквально за пару месяцев до кризиса. Квартира находится в городке Свети-Влас и входит в один из комплексов, построенных династией Диневи. В Болгарии эта компания знаменита тем, что построила около 40 элитных комплексов, объединенных общим стилем. При этом часть ЖК находится на побережье (в основном, в том самом Свети-Власе), а часть – в глубине страны, в горах (Пампорово). Комплексы утопают в цветах и зелени, на территории – масса объектов инфраструктуры от салонов красоты и магазинов до многочисленных бассейнов и кафе, так что находиться здесь одно удовольствие. Впрочем, сейчас мы рискуем значительно удалиться от темы рентабельности покупки болгарской недвижимости, которую мы изучаем на примере Алининой квартиры.
«По факту, собственная курортная недвижимость имеет свои плюсы: имея визу, ты можешь практически в любое время прилететь «домой», в привычную атмосферу. Но есть и ряд нюансов. Если приезжать в квартиру на пару недель в год, а именно столько длятся среднестатистические отпуска, ее рентабельность оказывается под большим вопросом».
Считаем. За содержание квартиры Алина ежегодно платит 500 евро. Сюда входит обслуживание бассейна и территории, вывоз мусора, консервирование апартаментов на зиму (к примеру, чтобы морозом не разорвало трубы, их перекрывают), зарплата садовникам и прочему персоналу, а также текущие расходы. Отдельно Алина оплачивает воду и электричество (в этом смысле болгарские цены не особо отличаются от российских). Еще одной строкой расходов приходится считать телевидение и интернет, причем для оплаты этих услуг нужно ехать в центр города и отстаивать очередь. Кроме того, телевидение оплачивается сразу на год (цены опять же сопоставимы с российскими), что не всегда рачительно по отношению к тем же двухнедельным отпускникам. За интернет придется заплатить около 12 евро в месяц. При этом роутер докупается отдельно.
Не стоит забывать и о покупке домашней утвари. Квартира продается с отделкой и иногда с мебелью, но постельное белье, посуду и бытовую технику чаще всего приходится покупать самостоятельно. Для покупки придется ехать в ближайший крупный город (в Алинином случае – в Бургас) и оплачивать доставку крупногабаритной техники. Чтобы не терять объективности, мы нашли крупный сетевой магазин бытовой техники и набрали полную корзину самых нужных в быту товаров – варочную панель и вытяжку к ней, пылесос, чайник, телевизор, холодильник, стиральную машину, бойлер, микроволновую печь, утюг и посудомойку. Товары выбирали качественные, но отнюдь не самые дорогие – середнячок. Корзина обошлась нам примерно 2,6 тыс. евро.
«В общем, покупка квартиры, чтобы приезжать на короткий срок, – не всегда удачное решение. К тому же, хочется мир посмотреть, а ты, вроде как, привязан к одному и тому же месту, которое стоит навещать хоть раз в год, чтобы удостовериться, что все в порядке», – сетует Алина.
С другой стороны, соседи Алины – большая семья – живут в Болгарии едва ли не полгода, приезжая по очереди. По их словам, есть в постоянном проживании свои нюансы. Так, например, в июле и августе народу на курортах так много, что больницы и поликлиники переполнены заболевшими кишечными заболеваниями: не секрет, что очистные системы по всей линии Черного моря работают с перебоями, что впоследствии сказывается на здоровье курортников. Зато, поправившись, туристы могут побаловать себя местными фруктами и овощами – в России столь высокое качество редко где встретишь.
Суммируя все вышесказанное, получим, что для относительно комфортного проживания (с интернетом и посудомойкой) к стоимости квартиры необходимо добавить около 3,2 тыс. евро. Плюс около 5 тыс. евро на сопровождение сделки. К ежегодным тратам отнесем 500 евро обслуживания, 100 евро налога, авиабилеты (в зависимости от сезона цена на них начинается от 100 евро на одного, но это самая низкая граница; летом билеты подорожают минимум до 250 евро), услуги такси (за туда-обратно запросто можно отдать 100 евро), питание и бытовую химию (в отелях вам обеспечат хотя бы завтрак и смену белья, но в апартаменты придётся купить и пачку чая, и масло, и стиральный порошок) – здесь у каждого свои привычки, поэтому вставьте на это место собственный бюджет (цены на курортах Болгарии вполне сопоставимы с московскими).
Альтернативный путь
Ровно через дорогу от Алининого комплекса находится отель, построенный все той же «Диневи Групп». Интерьеры и архитектура те же, пляж – общий с Алининым. В пик сезона (с 7 по 22 августа) точно такие же двуспальные апартаменты обойдутся в 135 евро (9,9 тыс. рублей) в день. Таким образом, двухнедельный отдых обойдется в 138,6 тысяч рублей (при условии самостоятельного бронирования). Авиабилеты, такси и визы в обоих случаях оплачиваются отдельно. Впрочем, с визами позже будет отдельный разговор. Авиабилеты самым дешевым чартерным рейсом (багаж 20 кг включен) обойдутся в 17 тыс. рублей
У туроператора можно приобрести пакетный тур все в тот же отель. Двухнедельная поездка на семью «мама-папа-ребенок» в стандартный номер-студио (увы, двухкомнатные апартаменты туроператоры не продают) вместе с перелетом, такси из аэропорта (кстати, это еще одна отдельная графа расходов: в один конец дорога стоит от 2 тыс. рублей) медстраховкой и завтраками будет стоить 162 тыс. рублей.
Немного о бумагах
Эксперт в области международных инвестиций в недвижимость Игорь Индриксонс не считает покупку недвижимости в Болгарии удачным вложением средств. По его словам, есть ряд стран, где кажется, что все дешево, однако на поверку все оказывается совсем не так: тут и повсеместно брошенные стройки (Болгария находится на первых местах в Европе по количеству обманутых дольщиков).
«Качество строительства тоже аховое – стены отваливаются, управляющие компании треплют нервы. Так что по факту выходит выгоднее взять в аренду квартиру – пусть даже в той же Болгарии. Да, можно на все лето отправить туда родителей или детей, но на мой взгляд, проще все-таки снять».
Также господин Индриксонс напомним, что что никаких преимуществ покупка недвижимости в Болгарии покупателю не дает.
Из положительных моментов наш эксперт отметил, что в Болгарии сверхмаленькие налоги, которые не различаются по размеру для иностранцев и местных жителей (хотя во многих странах в этом смысле иностранцев используют как дойную корову). Налог составляет от 0,10% до 0,15% от кадастровой стоимости – то есть, на среднюю квартиру будет приходиться около 100 евро в год.
Юридических ограничений по покупке тоже никаких нет – ни для россиян, ни для кого бы то ни было. Единственный нюанс, который стоит иметь ввиду: скорее всего, юридические услуги для иностранцев будут стоить довольно дорого (например, для местного они обойдутся в 100 евро, а для иностранца – в 5 тыс. евро).
Кроме того, напоминает Индриксонс, многие россияне попадают в неприятную ситуацию, покупая квартиру в комплексах, где, в основном, живут иностранцы. Управляющие компании, работающие в таких комплексах, часто выставляют невероятные счета за обслуживание (иногда суммы доходят до нескольких тысяч евро в год!). При этом УК поменять трудно, так как собственников-иностранцев сложно собрать для голосования по этому поводу, и суды в таких случаях идут десятилетиями. Например, так попали Филипп Киркоров, Аркадий Укупник и Лолита.
«В общем, в больших комплексах я бы не советовал бы покупать квартиру. Возможно, в комплексах, где не больше 40-50 квартир, справиться с управляющей компанией попроще. Надо сказать, это довольно распространенный развод, когда вы покупаете жилье у застройщика, и, читая проект, видите, что обслуживание будет стоить по одному евро в месяц за квадрат. К окончанию строительства упомянутая в договоре обслуживающая компания попросту банкротится, а права передаются другой компании, которая берет уже по 5 тыс. евро в год. И все законно!»
Покупаем
Если же говорить о ценах, то курортную болгарскую недвижимость можно купить и с наскока. Так, например, согласно прейскуранту базы Prian, двухкомнатные варианты на вторичном рынке Солнечного берега продаются от 17 тыс. евро. Площадь квартиры – 45 кв. м, находится в 600 м от моря в одном из многочисленных комплексов. Управляющая компания возьмет еще по 7 евро с метра в год.
Квартиры от застройщика на том же Солнечном берегу есть по самым разным ценам. Один из недорогих вариантов «двушек» обойдется в 35,9 тыс. евро. Площадь – те же 45 кв. м, до моря – 650 м. О плате управляющей компании, к сожалению, не упоминается.
Разумеется, при определенной степени заинтересованности можно найти как дешевле, так и дороже (вот это, кстати, более вероятно).
Правда, с сотрудниками агентства недвижимости Eurostate.ru разговор получился кратким и емким.
«Мы не продаем там недвижимость. Там все умерло».
«В смысле – умерло?», – уточнили мы.
«В смысле, продавцы есть, а покупателей нет. Сейчас больше интереса к европейским странам», - прозвучало в ответ. На том и расстались.
Море чище наших курортов, набережные более благоустроенные - всё для людей и развития туризма!
Коммуналка и обслуживание дешевле, чем в России (это к вопросу о "кормлениях хитрых болгар") и намного дешевле, чем написано в статье (даже не знаю, откуда такие цифры, может это жилые комплексы бизнес-класса?).