Александр Антонов – урбанист, эксперт по территориальному планированию САР. Вместе с ЦИАН.Журналом Александр произвел нехитрые подсчеты и на языке цифр и логики объяснил, какой должна быть уплотнительная застройка.

- Есть плотность населения, и есть плотность застройки – два этих понятия не следует смешивать. Если взять условный таунхаус и условную хрущевку, то мы увидим, что плотность застройки в квадратных метрах на га у них может быть одинаковой, но при этом в таунхаусах будет жить намного меньше семей. И это неплохо – у каждого будет свой палисадничек, зимний сад, комфортно... При этом давайте начистоту: активно развивать таунхаусы в городах – это очень здорово, но не очень правдоподобно.

- А как насчет ситуации со строительством во дворах?

- В теории разумное точечное уплотнение микрорайонной застройки возможно. Но странно звучит, когда любой иностранный архитектор, приезжающий в Россию, с порога предлагает между двумя пятиэтажечками поставить еще пару пятиэтажечек, чтобы замкнуть двор. Всегда хочется взять этих архитекторов за руку и отвести их на публичные слушания в тот самый двор, чтобы они лично узнали мнение жильцов об этой идее. Скорее всего, подобного опыта у иностранных архитекторов еще не было. 

Уплотнение – социальный вызов. 

В отсутствие экономической целесообразности – ведь платы за землю под многоквартирным домом в России нет.

Говорящие цифры

- Вы говорили, что если рассуждать об уплотнении, нужно обязательно приводить цифры. 

- Да, без них получается очень абстрактная картина. Так что давайте считать. Стандартная пятиэтажная застройка 60-х годов по СНиПу 65-го года предполагала максимальную плотность жилой площади на 1 га микрорайона 3200 м жилой площади. Правда, такой площади в микрорайонах редко удавалось достичь. Да и не стояло цели максимального уплотнения.

Итак, при проектной жилищной обеспеченности 12 кв. м на человека плотность жителей в микрорайонах должна была быть примерно 250 чел./га. Правда, сейчас, согласно оценкам, в этих пятиэтажках люди живут, имея на каждого по 16 кв. м, что дает нам около 180 чел. на га (запомним эту цифру, дальше она нам пригодится - прим. ред.). Это – в Москве. В других городах обеспеченность жильем выше, плотность меньше (на уровне 150 чел. на га).

Плотность в пятиэтажных районах - 180 человек на га. 

- Но так строили 60 лет назад…

- Да. Позже дома стали строить выше (этажность увеличилась почти в 2 раза – 9-этажные многоподъездные дома и 12-этажные башни), но при этом и дальше друг от друга. По СНиПу плотность при 9-этажной застройке была всего на 25% больше плотности 5-этажек. Кроме того, квартиры в этих домах стали побольше, на одного жителя по расчету приходилось уже 14,5-16 кв. м и более. В итоге, плотность населения в типичном микрорайоне 70-х выросла не в 2 раза, а поменьше, и сегодня, по приблизительным оценкам, она составляет 250 человек на га.

ПЛОТНОСТЬ В 9-ти и 12-этажных РАЙОНАХ - 450 ЧЕЛОВЕК НА ГА. 

Мы говорим о плотности брутто – с учетом внутриквартальных проездов, детских садов и школ. А есть еще плотность нетто – для территории, занятой исключительно жилыми домами. Это может быть жилой квартал, может быть «жилая» часть микрорайона. Соотношение плотности брутто и нетто зависит от многих факторов: количества детсадов, школ и прочих нежилых территорий, площади участков этих социальных объектов, доли внутриквартальных проездов, пустырей и внутримикрорайонных озелененных территорий, но в среднем можно оценить его как 1:1,8-1:2 То есть, сегодняшняя плотность населения в 9-12-этажном жилом квартале составляет 450-500 чел./га.

- Как при таком раскладе обстоят дела с парковкой?

- А это самое интересное. 500 человек на га при уровне автомобилизации даже 350 машин на 1000 жителей (в Москве реальный уровень выше) – это 175 личных легковых машин, которые мы должны как-то расставить на этом гектаре. Каждый автомобиль требует примерно 30 м асфальта с учетом проездов. Умножая, получаем, что половину от каждого гектара мы должны занять только парковками для машин. А еще надо место для детских и спортивных площадок, мы привыкли к древесной растительности во дворах, да и для самого дома надо оставить хотя бы 20% гектара.

Сегодня 9-этажная застройка – это тот предел, который позволяет разместить все машины жителей вблизи дома, и еще остается чуть-чуть места на деревья.

При девятиэтажной застройке, даже если вы возвращаетесь домой полночь, с вероятностью 95% можно будет найти в радиусе полукилометра от вашего подъезда место для того, чтобы нормально припарковаться, никого при этом не заперев, не мешая и не нарушая правил. Напоминаю, речь о добротной советской застройке 70-80-х годов.

Выше высокого

- Каков расчет для еще более высоких домов?

- В 80-е у нас появляются 17-этажные дома. Казалось бы, плотность застройки увеличилась еще почти в 2 раза. Однако у таких домов огромные дворы. И квартиры также немного подросли (между прочим, средний размер квартиры в 80-х был больше, чем сегодня), так что на каждого человека приходится по 22-25 кв. м жилья. 

ПЛОТНОСТЬ В 17-ЭТАЖНЫХ РАЙОНАХ - 600 ЧЕЛОВЕК НА ГА. 

В результате, несмотря на то, что мы заметно увеличили этажность, плотность населения нетто при этом выросла до 600 человек на га. Причем эта плотность максимальная, в реальной застройке она немного меньше.

- А каковы тенденции сегодняшнего дня?

- В 90-е разумная плотность закончилась, и мы перешли к застройке без особого планирования, пользуясь резервом уличной сети и социальных объектов, заложенным в советские годы.

Сейчас в рамках реновации по отдельным проектам предлагается увеличить плотность застройки в 3 раза по сравнению с пятиэтажками. 

Там, напомним, плотность брутто составляла 180 человек на га, а плотность нетто – около 350. Власти говорят, что плотность населения в новых кварталах вырастет на 30%. Вряд ли это возможно.

Конечно, плотность населения не вырастет пропорционально плотности застройки в 3 раза. По предварительным оценкам, она вырастет как минимум в 2-2,3 раза. Квартиры увеличиваются всего на 30%, и на каждого человека действительно прибавляется жилых метров, но плотность «нетто» для жилых кварталов вырастет и составит максимум 800 человек на га.

ПЛОТНОСТЬ В РАЙОНАХ реновации станет 350-400 ЧЕЛОВЕК НА ГА.  вместо прежних 180 чел. на га, которые были в пятиэтажных

Это, опять же, речь о плотности нетто – в расчет исключительно на жилой квартал.

Солнцево до реновации и после

Но это не предел. Для примера могу привести типичную застройку компании ПИК, которая умудряется менее чем на 10 га размещать 10000 человек, достигая плотности нетто 1000 чел./га.

ПЛОТНОСТЬ В кварталах ГК ПИК достигает  1000 ЧЕЛОВЕК НА ГА. 

ЖК Путилково

Стоп, машина!

- И тут появляется проблема с парковками?

-Да. Считаем: при плотности населения в 800 человек и перспективной обеспеченности 400 машин на 1000 жителей (или одна машина на семью) на 1 га у нас 360 машин. Умножаем на 30 метров для машины и получаем потребность территории для паркирования чуть больше 1 га (1,08). То есть, при плотности населения в 800 человек на га совершенно невозможно разместить все машины в один слой на земле. 

Это значит, необходимо строить подземные как минимум двухуровневые или многоэтажные гаражи и все машины хранить за деньги. Абсолютно все машины.

Потому что невозможно заставить Петра Петровича покупать машино-место, когда Иван Иванович паркуется бесплатно у подъезда.

- Какие варианты парковок предполагаются в таких кварталах?

- Если мы переходим к той плотности, которая объявлена, значит, мы переходим к полной и обязательной платности хранения автомобиля. Без этого такая плотность застройки и жителей не функционирует. Не получится как-то договориться и парковаться во дворе, потому что дворы будут организовываться без возможности поставить машину. Будет выбор: купить место в подземном гараже, место на крытой или открытой стоянке. Либо парковаться на обочине проезжей части по резидентскому разрешению. Это неизбежно. Без этого повышения плотности быть не может. Кому не нравится, тому придется отказаться от машины.

И это – вызов для автомобилистов.

- В таких случаях у нас обычно кивают на европейский опыт.

- Все эти истории о том, что надо повышать плотность и жить как в Европе, – это здорово. Но там под каждым домом 2-3-этажные гаражи (а у нас – нет), и в Европе они платные. Они к этому привыкли, а мы – нет. В конечном итоге, 4 млн московских автовладельцев будут поставлены перед выбором, а первыми в этой ситуации окажутся 300 тыс. автовладельцев, которые участвуют в программе реновации.

Район району – рознь 

- Что еще важно учитывать при уплотнении? 

- Есть и второй момент, о котором все забывают. Не бывает уплотнения застройки «вообще». Оно может быть уместно в одном месте города и совершенно неуместно в другом. Любое уплотнение крайне зависимо от транспортной обеспеченности района. 

Возле метро, станции МЦК или создаваемых ТПУ уплотнение уместно, возле Измайловского парка – нет. 

Чем дальше от центра, тем ниже должна быть плотность (и этажность – тоже). Условно говоря, в Солнцево, которое находится в 20 км от центра, нельзя строить даже пятиэтажки. Там должны быть большие квартиры с низкой плотностью населения, в том числе, и таунхаусы, с которых мы начали разговор. Собственно, такая модель и принята в той же Европе.

- А где тогда уплотняться?

- В центре, в границах МЦК, рядом с ТТК или создаваемыми сегодня ТПУ будет уместнее. 

На месте пятиэтажки в Хамовниках можно строить 15 этажей с большей плотностью, потому что там – пешеходный город. 

А в Солнцево, Кунцево или Ховрино – ни в коем разе. 

Правда, при этом не стоит забывать, что и уличную сеть надо развивать адекватно создаваемой плотности. Для плотности застройки Гонконга или Сеула (если мы действительно этого хотим) и плотность уличной сети должна быть порядка 15-20 км улиц на га. Это примерно в 3 раза больше чем сегодня в центре Москвы. И на порядок больше чем в окраинных микрорайонах. При уплотнении нам предстоит создать сотни и, возможно, тысячи километров новых жилых улиц – не 6-полосных магистралей, а именно жилых улиц.

- Но ведь в удаленных районах сейчас строится метро?

- Метро – это хорошо. Но плотность сети метро на окраинах всегда меньше чем в центре. Живя на окраинах, вы в 80% случаев сначала доезжаете до метро на наземном транспорте. Возле метро в пешей доступности может быть обсуждавшаяся плотность 700-800 чел/га. Хорошо если она будет в комплекте со сложным общественным пространством, крышным озеленением и даже многоуровневым общественно-коммерческим центром. Но в 5 минутах ходьбы плотность уже должна резко падать, должно появляться больше зелени и открытого пространства.

- То есть, идея о том, чтобы активно заселять окраины Москвы и промзоны – так себе?

- На окраинах городов плотность населения и, соответственно, застройки должна падать. 

Транспортная обеспеченность Митино, Солнцево, Бирюлево всегда будет хуже, чем обеспеченность Белорусской или Краснопресненской. 

если мы хотим в Москве равномерно повысить плотность населения в 2 раза, значит нам нужно еще 10 МЛН человек, которые эту плотность обеспечат. 

Если мы не планируем завозить в Москву 10 миллионов человек, но хотим повысить плотность в некоторых подходящих для этого местах, – а идея заселения заброшенных промзон возле МЦК мне нравится, – то в некоторых других местах мы наоборот должны плотность населения снижать. Разными способами.

- А как насчет переноса офисов ближе к окраинам?

- Компании всегда будут пытаться расположить офис в том месте, куда будет удобно приехать всем сотрудникам. Да, около 20% работников будут местными и будут жить по соседству, но остальным придется ездить. Вся эта история о том, что надо размещать работу рядом с домом – это хорошо. Но попробуйте добиться хотя бы того, чтобы сотрудники Сбербанка, который есть на каждой станции метро (и не по одному) не ездили на работу с другого конца Москвы. Что уж говорить о сотрудниках офисов! Те же министерства сегодня переезжают не в условное Румянцево или Химки, где тоже есть современные бизнес-центры, а в удобное место – в «Москва-Сити».

- Подытожим?

- Когда мы говорим о повышении плотности населения пятиэтажек, которые находятся на окраинах, имеют плохую транспортную доступность и прекрасное природное окружение (подходящий пример – Метрогородок), – это зло. Там нужно строить комфортные дома со средним размером квартир в 2-2,5 раза больше чем строились 60 лет назад (а не на 30% больше). Когда мы говорим о плотности пятиэтажек, которые находятся в пределах МЦК (хотя там сейчас не так много жилой застройки – должно быть больше), это хорошо. А на месте пятиэтажек в Солнцево надо строить трехэтажные таунхаусы и городские виллы.

Фото: Игорь Порхомовский