- Среди драйверов развития рынка коворкингов — экономические потрясения и переход на гибкий формат работы.
- В недалеком будущем во главе многих компаний встанут представители поколения зумеров, которые будут смотреть на коворкинги как на понятный и близкий им формат.
- Средний срок жизни компаний во всем мире сокращается, в России он составляет примерно 3 года 8 месяцев.
- В последние годы офисы и коворкинги сближаются, в прямой аренде собственники снижают минимальные сроки аренды, делают ремонт и включают в стоимость эксплуатационные и прочие расходы.
- Согласно исследованиям, в ближайшие 8–10 лет коворкинги займут 30% рынка офисной недвижимости.
- Коворкинги появятся в жилых домах: уже готовится соответствующий законопроект.
Модераторами беседы выступили Светлана Данилова, главный редактор Циан.Журнала (С.Д.), и Михаил Посредников, коммерческий директор Циан (М.П.).
«Зумеры возглавят компании, а для них коворкинги — удобный формат»
С.Д.: Коворкинги хорошо росли в последние годы: прирост был по 30–40% год к году. Кажется, что такой активный рост — это просто эффект низкой базы и скоро рынок упрется в потолок. Где он, этот потолок? Сколько рынок будет еще расти?
Т.Ш.: Я потолка пока не вижу. Дело в том, что коворкинги — это специфический новый формат коммерческой недвижимости и объект для аренды. Это ответ на вызовы современного рынка. Другое дело, что рост может останавливаться или замедляться из-за экономических или внешних причин. В 2023 году мы не ожидаем такого роста, как в предыдущие годы, по понятным причинам. Но в будущем он возобновится.
Одним из драйверов развития этого формата стали мировые экономические потрясения. Первые коворкинги в США родились в период кризиса: Адам Ньюман создал этот формат недвижимости в 2008 году. Так он хотел уйти от неустоек за отказ от аренды, ведь в Штатах договоры подписываются на много лет вперед. Он разделил свой офис на отдельные рабочие места и стал сдавать единомышленникам.
Другой драйвер — переход на гибридный формат работы. Это тренд: согласно прогнозу, к 2025 году 70% работников по всему миру будут работать в гибридном формате. Это когда сотрудник работает частично удаленно, а частично — в офисе или у него четырехдневная рабочая неделя.
Третий драйвер — приход нового поколения сотрудников. Зумеры становятся самостоятельными платежеспособными потребителями. Это то поколение, которое и формирует спрос на коворкинги.
Они выросли с гаджетами в руках, шеринговая экономика для них органична, они воспринимают ее как должное. Еще они ценят общение в команде, социализацию, бренд.
Уже сейчас у руля компаний, которые активно идут в будущее, стоят люди 30–35 лет. Поколение зумеров скоро возглавит еще больше компаний и они будут смотреть на коворкинги как на тот формат, который устраивает их бизнес.
И последний драйвер — это рост числа самозанятых и стартаперов. По сравнению с остальным миром мы тут, конечно, отстаем: в США это 25% населения. Но и у нас число самозанятых растет.
С.Д.: То есть к созданию коворкингов рынок подталкивают новые форматы работы компаний?
Т.Ш.: Да, есть ведь еще цифровая революция: не удивлюсь, если скоро мы будем встречаться не в «Зуме», а видеть 3D-проекцию собеседника. Цифровая сфера развивается, и это тоже ведет к росту рынка коворкингов.
А еще сокращается средний срок жизни компании. Об этом не принято говорить, но это так.
Если в 1950–60-е годы прошлого века средний срок жизни компании в развитых странах был 50 лет, то сейчас, например, в России, в ЦФО, это 3 года 8 месяцев.
Компании мало того что живут в состоянии постоянной турбулентности, неопределенности, но они еще и видоизменяются: растут, уменьшаются, так что это не обязательно срок от открытия до закрытия.
Владелец выбирает: либо ему заключить открытый договор аренды на 50 рабочих мест сроком на три года и еще делать ремонт, вкладываться в это рабочее пространство, либо пойти в коворкинг, снять 50 готовых рабочих мест на 11 месяцев и просто посмотреть, как будет дальше развиваться компания. Может она уменьшится, а может увеличится. Или через год ему будет удобнее работать уже в другой локации. Выбор очевиден.
С.Д.: Есть такое возражение: коворкинг — это дорого.
Т.Ш.: Тем, кто так говорит, я отвечаю: идите на Циан или почитайте исследования. Кстати, исследований о том, сколько тратит работодатель на одного сотрудника, было много.
В одном из последних подсчитали суммарные расходы компании на человека — от аренды до чая и зарплаты администраторов и так далее.
По Москве затраты на одного сотрудника в среднем составили 42 тыс. рублей в месяц. А стоимость рабочего места в коворкинге в Москве — 36–38 тыс. в месяц.
Причем туда, кроме капитальных затрат и сервиса, уже входят расходы на администратора, IT-специалиста, ремонт компьютеров и т. п.
С.Д.: Коворкинги могут убить рынок классических офисов?
Т.Ш.: Нет, на каждый товар есть свой купец. У каждой компании своя история на горизонте 3–5 лет, и есть те, кому прямая аренда подходит лучше. Но если вы спросите меня, что выбрать, я посоветую сэкономить деньги и время и арендовать коворкинг.
«Коворкинги родились из-за лености собственников офисов»
С.Д.: Если офисы — это такая долгосрочная «кабала», почему их владельцы не идут навстречу клиентам и не разделяют свои площади, как владельцы коворкингов? Не растут ли коворкинги именно потому, что офисы не хотят ничего менять?
Т.Ш.: Отчасти, безусловно, да. Я всегда говорила, что коворкинги родились из-за лености и бездействия собственников офисной недвижимости. Но надо оговориться, что они не всегда могут изменять условия аренды.
В последние годы офисы и коворкинги сближаются: офисы снижают минимальные сроки аренды, включают в стоимость эксплуатационные и прочие расходы, многие уже делают для арендаторов ремонт. Может быть, когда-то они сойдутся в одной точке.
С.Д.: Твой прогноз: какую долю рынка могут занять коворкинги?
Т.Ш.: Было много исследований, все они сходятся в том, что в ближайшие 8–10 лет коворкинги займут 30% офисного рынка. Будет ли это окончательная цифра, сказать сложно. Рынок коворкингов стабильно растет во всем мире, за 2022 год это +15%. В России он растет быстрее.
Сейчас мы приблизились к доле в 2% рынка офисной недвижимости, а 28% еще придется наверстывать. Снижения интереса мы не видим, а московский рынок год к году практически удваивается. Думаю, что можно опираться на цифру в 30% в перспективе 10 лет.
«Коворкинги будут входить в экосистемы»
М.П.: Какие главные тренды рынка коворкингов России ты видишь на ближайшие 10 лет?
Т.Ш.: Будут открываться новые площадки. Активно будет развиваться направление build-to-suit (строительство под конкретные технические требования арендатора. — Прим. ред.), есть спрос на этот формат. Будут развиваться нишевые, отраслевые коворкинги — например, бьюти-коворкинги, площадки для адвокатов, IT-специалистов, столярные коворкинги, швейные, для мам с детьми и т. д. Еще есть направление pop-up-коворкингов — так называют коворкинги в изначально не приспособленных для работы местах либо временные площадки, например в парке летом.
Будут меняться планировки и дизайн. Офис все больше становится похож на офис-хаб, место для встреч командой.
Будут развиваться дополнительные бизнес-сервисы. Когда коворкинги только стартовали, они предлагали огромное количество дополнительных услуг: бухгалтерские, юридические, почтовые. С переориентацией на корпоративного клиента это ушло в прошлое. Сейчас есть тренд на возврат бизнес-услуг.
Еще одна тенденция — развитие систем управления офисным пространством. Для небольших площадок остро стоит вопрос сокращения операционных затрат. На рынке нет дешевых систем управления площадками, и мы очень ждем появления простых инструментов, которые будут доступны всем.
Я думаю, будет и рывок в развитии коворкинговых комьюнити. Об этом заботятся многие операторы. Это не разовые мероприятия, а развитие отношений с арендаторами. И мое личное мнение — коворкинги в скором времени будут входить в экосистемы, все предпосылки для этого есть.
«Продуманная концепция коворкинга — залог его успеха»
С.Д.: Я видела много коворкингов, они производят очень разное впечатление. Одни — сбалансированные продуманные дорогие офисы, стильные и удобные. Другие — как будто ангар нарезали на кусочки и приглашают там работать.
Т.Ш. Очень важная часть нашего бизнеса — его концепция. Это то, почему придут к вам, а не к кому-то еще.
Хорошие коворкинги с понятной концепцией, пониманием своей целевой аудитории, удачно подобранной локацией и правильными планировками сегодня не пустуют, они заполнены и выстояли во всех кризисах.
С.Д. Каким компаниям не подходит такой формат?
Т.Ш.: Мой опыт показывает, что коворкинги подходят буквально всем. Это и компании, которым нужна высокая степень конфиденциальности (банки, разработчики), и представители креативного кластера (маркетинг, дизайн), и те, кто имеет свои шоурумы, строительные и девелоперские компании. Да кто угодно: среди арендаторов у нас была даже ритуальная компания, которая изготавливала памятники.
С.Д.: Каким стандартам должен соответствовать коворкинг, чтобы быть успешным?
Т.Ш.: Стандартов у нас пока нет и сформировать их — наша золотая мечта. Чтобы каждый арендатор понимал, что он получит, арендуя коворкинг определенного уровня. Вроде того, как мы понимаем круг сервисов, бронируя номер в пятизвездочном отеле.
Мы хотим сертифицировать коворкинги, чтобы клиент, не видя площадку, понимал, куда он едет.
Коворкинги — это не просто помещение с ремонтом и мебелью. Это еще и оборудование, качественный и понятный сервис и обслуживание. От набора этих сервисов, локации, вложений в отделку и мебель зависит ценообразование. А пока сертификации нет, клиенты выбирают коворкинг-операторов.
«Коворкинги появятся в жилых домах»
С.Д.: Есть ли у вас запрос от бизнеса на создание коворкингов вместо существующих офисов, ресторанов, складов? Приходят ли к вам жилищные девелоперы?
Т.Ш.: Интерес, конечно, есть. Например, весной 2022 года все думали, что спросом будут пользоваться готовые площади, освободившиеся после ухода западных компаний.
Но этого не произошло, и сегодня есть запрос от собственников таких офисов, которые хотят переделать их в коворкинги. Девелоперы, строящие жилую недвижимость, тоже хотят использовать площади своих стилобатов и обращаются к нам.
Еще обратите внимание на интересный факт: строительные нормы Московской области, по словам губернатора, будут изменять и разрешат делать коворкинги на первых этажах жилых зданий.
Очевидно, что за этим обратились девелоперы, это была их инициатива. И это хорошая идея, потому что в небольших городах области бизнесу работать действительно негде.
А что касается ресторанов и других коммерческих площадей — такие примеры есть, но это очень небольшая доля рынка и дальнейшего развития такая трансформация не получит.
«Ассоциация — важная площадка для обмена опытом»
С.Д.: Зачем бизнес приходит в ассоциацию?
Т.Ш.: Прежде всего — чтобы обмениваться опытом. Ассоциация участвует в организации многих мероприятий, мы входим в число партнеров основных встреч представителей отрасли, помогаем формировать пул актуальных вопросов, приглашаем интересных спикеров.
Есть у нас и внутренние мероприятия, где мы обсуждаем насущные вещи: стоимость отделки, вложения, стоимость квадратного метра, кто сколько платит брокерам. Мы посещаем площадки друг друга, помогаем советами, обсуждаем вопросы импортозамещения, где какую мебель лучше купить, какое оборудование. Это важная история по обмену опытом.
А еще мы решаем проблему с персоналом для обслуживания коворкингов. Раньше операторы растили таких работников сами, а это долгий и дорогой процесс. Например, администратор должен отлично разбираться в оборудовании, в том, как включить конференц-связь, он должен уметь при необходимости оказать первую медицинскую помощь, решать конфликтные ситуации. Поэтому сейчас ассоциация запускает курс по специальности «менеджер коворкинга», чтобы растить для рынка таких специалистов.
Справка
Татьяна Шараева, президент Национальной ассоциации коворкингов, партнер консалтинговой компании OfficeFlex
Образование
- Кандидат исторических наук.
- Имеет дипломы РГГУ, Государственного университета управления имени Серго Орджоникидзе, EBCL European Business Competence Licence.
Карьера
- Возглавляла маркетинговые подразделения «Аэрофлота», Банка Москвы, «ВТБ Недвижимость».
- В 2014 году основала первую в России сеть сервисных офисов Meeting Point. Сеть стала лауреатом многих премий за инновации в бизнесе, включая «Национальную марку качества 2016». Сайт компании был удостоен нескольких европейских наград в области digital marketing.
- В 2018 году создала Национальную ассоциацию отрасли коворкингов — НАОК.
- В 2019 году основала компанию OfficeFlex по созданию и управлению проектами в области гибких офисных решений. Проекты компании удостоены многих отраслевых наград, а сама она признана лучшей консалтинговой компанией 2022 года.
Награды
- Дважды персона года по версии Russian Coworking Awards.
- Награждена знаком «За качество управленческих решений» ФППИ Госдумы РФ.
Заинтересовались коворкингами? Найдите подходящий в базе Циан!
