До недавнего времени апартаменты в России имели неоднозначную репутацию: все знали, что там нельзя прописаться, боялись высоких коммунальных платежей и жадных управляющих. Но шло время, рынок рос и развивался, увеличивалась конкуренция за потребителя. Сегодня сервисные апартаменты активно приобретаются как с целью их последующей сдачи в аренду, так и в качестве первого отдельного жилья для сына или дочери.
Все ваши заблуждения
«Прописка». Апартаменты скорее всего так и остаются вне института прописки. Но в случае с «детским» жильём запроса на постоянную регистрацию, по нашим наблюдениям, практически нет: обычно «конечный клиент» остаётся прописан у родителей или бабушек-дедушек. Впрочем, в случае необходимости управляющая компания апарт-проекта всегда быстро оформляет временную регистрацию.
«Коммуналка». Коммунальные платежи отнюдь не гигантские, так, в нашем проекте апартаментов в центре Петербурга «коммуналка» составляет около 150 рублей за кв. м в месяц при средней площади апартаментов 30 кв. м.
Да, платежи несколько выше, чем в среднем по рынку, но они включают в себя стоимость круглосуточного видеонаблюдения, контроля доступа и охраны. Это, кстати, ещё одна причина, почему апартаменты всё чаще покупаются «для ребёнка».
В сервисных апартаментах обширный набор услуг (например, своя прачечная, уборкой занимается клининговая служба УК, которая, к тому же, следит и за состоянием мебели и техники в апартаментах и т.д.), что также является доводом в пользу приобретения такого формата для своих повзрослевших, но все-таки детей.
Налоги. В ряде городов действительно уровень налога на апартаменты существенно выше жилого сектора. Нужно оценивать конкретный регион и то, насколько финансовая целесообразность покупки покрывает существующие обязательства по выплатам. В Петербурге, например, апарт-проекты попадают под закон о налогообложении физических лиц и обходятся в 0,5%.
Для взрослых детей
По оценкам Cushman & Wakefield, в 2017 году в специализированное студенческое жильё в Европе было инвестировано около 13,6 млрд евро – это почти на 30 % больше, чем в 2016-м. Среди причин оформления студенческих квартир в отдельный нишевый продукт – рост спроса на высшее образование в большинстве стран Западной Европы, Северной Америки, Австралии, а также повышение интереса к подобным средствам размещения самих студентов. В России до сих пор нет ни одного объекта, позиционирующего себя как студенческий, а большинство родителей, решая «отселить» выросших сына или дочь, ещё пять лет назад выбирали квартиры-студии.
Это неудивительно: в категории «квартира до пяти миллионов» именно студии считались самым доступным и «приличным» вариантом. Недостатков традиционно было два: практически всегда – расположение в отдалённых районах города или вообще «в чистом поле», и дополнительные затраты на ремонт и обстановку.
Развитие формата сервисных апартаментов способно изменить этот тренд. За счет более низкой по сравнению с квартирами ценой, апарт-проекты, располагаясь в центре, могут оставаться привлекательными по бюджету. Так, в пяти минутах от Невского проспекта можно найти предложение меньше, чем за 5 млн рублей, с отделкой, мебелью и управляющей компанией в качестве «радионяни».
Клиенты до тридцати лет стараются не покупать «просто коробку».
Пенсионный фонд
В первой квартире дети, как правило, живут 3-10 лет, после чего покупают квартиру для семьи. А апартаменты могут стать «пенсионным активом» для родителей.
Мы оцениваем доход от сдачи в аренду на уровне 9-11% годовых, при том, что собственники «классических» квартир сейчас считают неплохой доходность в 4-5 % годовых.
Да, аренда сервисных апартаментов – всегда дороже, чем обычная квартира: во-первых, в большинстве случаев они сдаются управляющей компанией туристам посуточно, что в итоге приносит большую прибыль, во-вторых, арендатор готов нести дополнительные расходы за высококлассную инфраструктуру и сервис УК, которые он вряд ли получит в жилом секторе. Ему, как и собственнику, не нужно заботиться ни о найме домашних помощников, ни о перегоревших лампочках – все это сделает управляющая компания.
Последняя, разумеется, ещё и меньше всех заинтересована в простое лота, и старается сдать доверенные ей апартаменты как можно быстрее – ведь от этого напрямую зависит ее прибыль. Вот и получается, что доходность апартаментов по ряду понятных причин как минимум в два раза превышает финансовую состоятельность жилого сектора.
Впрочем, даже если по какой-то причине родители или дети впоследствии решатся на продажу сервисных апартаментов, по нашей аналитике, этот процесс не займет больше 2,5-3 недель – просто в силу того, что на вторичном рынке подобных предложений крайне мало. В отличие, кстати, от жилых студий, продать которые даже за 4,5 - 5 млн руб., по нашему опыту, намного сложнее, чем аналогичный лот в известном апарт-комплексе.
