Поиск по журналу

Москва и МО

Новостройки Московского региона. Итоги сентября 2018

11 октября 2018

20 641

Новостройки Московского региона. Итоги сентября 2018

Сентябрь 2018 года не принёс осеннего оживления на рынок новостроек Московского региона

На рынке новостроек Московского региона было заключено на 7% сделок меньше, чем в августе. Попытки девелоперов поднять цены по некоторым проектам после рекордных показателей продаж по итогам августа 2018 года в ряде случаев привели к снижению спроса. Рост продаж в премиальном сегменте привёл к рекордным показателям по суммарной выручке застройщиков в «старых» границах Москвы.

Изменение условий ипотечного кредитования не отразилось на сентябрьской статистике. Число ипотечных сделок по сравнению с летними месяцами практически не изменилось, т. к. ставки по ипотеке пока остаются на комфортном уровне.

Сделки

1. После рекордно высоких темпов продаж в августе количество сделок на рынке Московского региона сократилось.

По итогам сентября 2018 года на рынке новостроек Московского региона наблюдается снижение количества зарегистрированных ДДУ по сравнению с прошлым месяцем – минус 7% (по сравнению с 2017 годом динамика остается положительной — +14%). На 11% уменьшился объём продаж в Подмосковье: с 6,5 тыс. сделок в августе до 5,8 тыс. сделок за текущий месяц (см. табл. 1). Продажи упали в 47% подмосковных ЖК. В «старых» границах Москвы объем сделок остался на уровне августа 2018 года — 4,5 тыс. лотов (+0,3%). В Новой Москве после рекордных показателей продаж в июле количество ДДУ (2,3 тыс.) в помесячном выражении падает: -8% в августе, -2% в сентябре. Помимо рыночных факторов на снижение темпов продаж повлияло и меньшее число рабочих дней в сентябре (20 против 23 в августе (в подавляющем большинстве случаев сделки в Росреестре регистрируют в рабочие дни)).

2. Рекордный объем выручки в «старой» Москве произошел за счет роста объема продаж в премиальном сегменте.

Суммарная месячная выручка застройщиков на рынке Московского региона увеличилась на 1,1% (с 82 млрд руб. за август 2018 года до 83 млрд руб. по итогам сентября). Несмотря на то, что в «старой» Москве объём продаж показал околонулевую динамику, а доля сделок в домах на низкой стадии строительства (котлован, монтаж нижних этажей) увеличилась на 6 процентных пунктов, выручка девелоперов показала наибольший рост (+7%) среди субрынков Московского региона (см. табл. 2). Это связано с рекордно высокими объемами продаж в премиальных сегментах (+32% по сравнению с августом 2018 года). Ужесточение санкционной риторики продолжает стимулировать возврат капиталов (в т.ч. через вложения в жилую недвижимость). В Новой Москве объём выручки остался на уровне прошлого месяца и составил 11,9 млрд руб. В Московской области выручка снизилась на 10% (21,5 млрд руб. в сентябре против 23,8 млрд руб. в августе).

3. Доля ипотечных сделок стабильна несмотря на повышение ключевой ставки ЦБ РФ.

Число сделок с привлечением ипотечных кредитов по сравнению с летними месяцами практически не изменилось. По итогам сентября 2018 года доля сделок в Московской области составила 58% (см. табл. 3), данный показатель не меняется уже 3 месяца. В Новой Москве зафиксировано небольшое снижение – с 61% до 58%. В объёме сделок на рынке жилья «старой» Москвы доля ипотечных сделок составила 50% (+3% по сравнению с прошлым месяцем). Текущий уровень ставок находится на достаточно комфортных для покупателей уровнях, а возможное повышение цен и ставок стимулирует покупателей быстрее решать квартирный вопрос.

Ипотека по-прежнему является основным инструментом приобретения жилья. В сентябре более половины сделок совершено с использованием ипотечного кредитования в 44% жилых комплексах Московского региона. В Подмосковье лидером по доле ипотечных кредитов стал ЖК «Томилино 2018» – 87%, в Новой Москве – ЖК «Остафьево» (73%), в «старой» Москве – ЖК «Мякинино Парк» (78%).

Цены

4. Средние цены предложения продолжают расти (к примеру, в Новой Москве рост цен фиксируется 4-й месяц подряд).

Цены на рынке жилья Новой Москвы стабильно растут с июля 2018 года, в среднем на 1,3% в месяц (см. табл. 4). По итогам сентября 2018 года средняя экспонируемая цена по данной локации составила 108,5 тыс. руб. против 103,8 тыс. руб. в июле 2018 года. Положительная динамика также отмечена на подмосковном рынке жилья – +1,8% за месяц. В проектах «старой» Москвы цена квадратного метра лота составила 196,5 тыс. руб. (-0,7% по сравнению с прошлым месяцем (за счет выхода новых проектов)).

5. Рост цен привел к снижению спроса в проектах Московского региона.

Высокие показатели продаж в Московском регионе в августе 2018 года (+10% по сравнению с июлем 2018 года) подстегнули некоторых застройщиков поднять цены на квартиры, что в ряде случаев привело к оттоку покупателей. Лидером по росту цен на рынке Москвы в «старых» границах среди крупных проектов в сентябре 2018 года стал ЖК «Лайф Ботанический сад 2» (+9%), по итогам этого месяца активность покупателей снизилась на 49% (см. табл. 5). На втором месте ЖК «Спайрс» (+8%), где спрос снизился по сравнению с августом на 76%. Тройку замыкает ЖК «Дмитровский 1», при росте цены в начале месяца на 8%, спрос снизился на 41%. В Московской области тройка лидеров выглядит так: «Томилино 2018», «Люберцы 2018», «Театральный парк», где цены подняли в среднем на 6-7%, а падение спроса достигло 60%. В Новой Москве эта тенденция не так заметна, так как там рост цен можно объяснить изменениями в качестве транспортной доступности и уровнем развития инфраструктуры.

Предложение

6. Девелоперы вывели рекордный объём жилья на рынок Москвы в «старых» границах.

По итогам прошедшего месяца на рынок новостроек Московского региона вышло 1,3 млн. кв. м жилья в 67 корпусах (плюс 15% по сравнению с предыдущим месяцем и в 1,6 раз больше, чем год назад). В основном новый объём предложения пришёлся на дома в уже реализуемых проектах. Выход рекордного объёма жилья зафиксирован в «старых» границах Москвы — 751 тыс. кв. м (см. табл. 8), это составило 60% от суммарной площади квартир и апартаментов в жилых комплексах и корпусах Московского региона, где реализация началась в сентябре 2018 года. Объем вывода новых проектов в Подмосковье продолжает падать. После рекордного июля (когда застройщики вывели более 700 тыс. кв. м) к сентябрю объем вывода нового предложения снизился до 258 тыс. кв. м.

7. Общий объем предложения жилья Московского региона изменился несущественно.

В активной реализации по итогам сентября в Московском регионе находится 108,6 тыс. квартир и апартаментов (+0,7% за месяц) (см. табл. 7). Год назад аналогичный показатель составлял 120,6 тыс. лотов. Количество лотов в активной реализации на рынке «старой» Москвы выросло на 4% (до 44,2 тыс. единиц) по сравнению с прошлым месяцем, за счёт выхода рекордного объёма жилья. Снижение активного предложения отмечено в Московской области (-1,6% за месяц). В Новой Москве данный показатель остался на уровне прошлого месяца – 9,3 тыс. квартир.

Приложение

Табл. 1: Число сделок (регистраций ДДУ с физ. лицами) по итогам анализа выписок ЕГРН в 2018 году по субрынкам Московского региона, ед.

	сен.17	фев.18	мар.18	апр.18	май.18	июн.18	июл.18	авг.18	сен.18
Москва	3 302	3 481	3 912	4 243	4 175	3 993	3 943	4 487	4 501
Новая Москва	1 600	2 016	2 015	2 173	2 318	2 053	2 590	2 371	2 323
Московская обл.	6 125	5 434	5 662	5 730	5 531	4 920	5 551	6 466	5 759