Сбербанк с 1 июня на 0,2-0,75 п.п. снизил процентные ставки по жилищным кредитам на покупку новостроек. С 5 июня такое же понижение будет сделано и по остальным ипотечным продуктам. Глава сбербанка Герман Греф считает, что и это не предел, и в ближайшие 2-3 года возможно понижение ставки по ипотечным кредитам до 6-7% – в случае, если продолжится снижение инфляции. При сниженных ставках инвестиции в недвижимость снова станут выгодны, считают эксперты.
Поможем узнать реальные ставки и получить решение по ипотеке, не выходя из дома!
В сообщении Сбербанка сказано: «Процентная ставка на приобретение квартиры в новостройке составит 10,7%, а при условии оформления электронной регистрации сделки – 10%. Продолжает действовать специальная программа с рядом застройщиков, которая позволяет получить скидку от базовой ставки в размере 2,0-2,7 п.п. Процентная ставка в рамках данного предложения составит с 1 июня 8,7 и 8% (при условии оформления электронной регистрации сделки)».
Для приобретающих готовое жилье ставки по ипотеке достигнут 10-11,25%, для молодых семей эти цифры составят 9,5-10,75%. Несколько выше процент на кредитование при покупке загородной недвижимости – 11,5-12%. Для тех, кто собирается построить дом самостоятельно, у Сбербанка есть особый продукт – «Строительство жилого дома», и в рамках этого продукта действует ставка 12-12,5%.
Татьяна Школьная, заместитель директора Института налогового менеджмента и экономики недвижимости, ВШЭ:
– Ипотека – важнейший инструмент на рынке недвижимости. В сегменте бизнес-класса число сделок с помощью ипотечного кредита варьируется в районе 30%. В секторе эконом-класса – почти 60% процентов покупателей прибегают к ипотечному кредитованию. И снижение ставки по ипотечному кредитованию – это неплохая попытка немного расшевелить рынок, спровоцировать скачок к увеличению сделок при помощи ипотечного кредитования. Но, к сожалению, это не то понижение, которое может реально оживить рынок недвижимости. Здесь прямая связь между снижением ставки по потребительским кредитам и снижением ставки по ипотечным кредитам.
В снижение процентной ставки до 7% и, тем более, до 5%, я не верю. Я не вижу механизмов для подобного снижения ставки – это же почти в два раза. Должна существовать целая программа на государственном уровне, чтобы это произошло, а у государства сейчас на первом месте совсем другие задачи, и в ближайшие годы власти страны вряд ли будут заниматься этими вопросами. Той ставки, которая озвучена Германом Грефом, вполне достаточно, чтобы сделать долгосрочный рывок на рынке жилой недвижимости в данный момент времени. А в перспективе – все будет зависеть от макроэкономической ситуации и т.д. Рынок сейчас пытается всеми силами стагнировать при медленном падении, но прогноз до конца 2017 года, к сожалению, пессимистический.
Всплеск покупательской активности
Дмитрий Михалев, руководитель службы по работе с госорганами «СПб Реновация»:
– Исторически психологической отметкой стала ставка по ипотеке в 6% – именно к такому уровню призывают стремиться первые лица государства. И хотя происходит это не первый год, только сейчас сложилась ситуация, при которой такая ставка может стать реальностью. Для этого нужно, чтобы низкая инфляция стала постоянной, а ЦБ продолжил снижать ключевую ставку. Уже сегодня можно купить квартиру в строящемся доме под 8,4-9% годовых – и таких предложений становится все больше. Рынок недвижимости, особенно строящейся, в последние годы в значительной мере зависит от ипотечного кредитования – доля покупок с привлечением кредитных средств составляет около 60-70%. Снижение процентной ставки даже на 1% всегда приводит к всплеску покупательской активности, поэтому даже при консервативном сценарии при ипотеке под 6% объемы продаж вырастут на 40-50%.
Виктор Прокопенко, директор по продажам Sezar Group:
– Снижение Сбербанком ставок на 0,2% – конечно, позитивный сдвиг. Эти доли процента в моменте не обеспечат значительный импульс, но «начало тенденции» заложено. Реально оживит рынок преодоление «психологической границы» в 10%. Выход на 9-8% приведет в ряды реальных покупателей тех, кто отложил вопрос покупки квартиры до лучших времен. 8% – одна из самых низких ставок в истории российского рынка кредитования. В разговорах про ипотеку многие вспоминают программу «восемь-восемь-восемь» от одного из ведущих банков как «эталон» (8% первоначальный взнос под 8% годовых на 8 лет), и часто сожалеют об упущенной возможности. Я уверен, что такая ставка станет хорошим стимулом и для тех, кому необходима квартира, и для тех, кто хотел бы квартиру более высокого класса.
Инвестиции в недвижимость снова станут выгодны
Кроме «психологического» аспекта, есть рациональный расчет, который показывает, что при ставке 8-9% взять ипотечный кредит на квартиру в новостройке банально выгодно. Средний срок строительства монолитного дома – 2-3 года, за это время стоимость квадратного метра растет в среднем на 30% (или 10-15% в год). То есть доходность купленной на начальном этапе квартиры будет выше депозита (ставки по которому логично будут снижаться пропорционально ипотечным). Ставка ниже 8%, безусловно, – еще более сильный ресурс. Вспомним бум на автомобильном рынке: когда ставки по автокредитам были в районе 6%, этим пользовались даже те, кто мог позволить себе купить машину сразу. Я уверен, что люди бизнеса воспримут такую ставку, как настоящий подарок. Сложившуюся на текущий момент ситуацию на рынке недвижимости можно назвать «нормализация». Складывается стабильный, ровный рынок покупателя, который сегодня не испытывает внешнего давления и может себе позволить потратить несколько месяцев на выбор и принятие решения, а также отложить решение квартирного вопроса «до лучших времен». И таких людей «в режиме ожидания» на самом деле много: кто-то ждет дальнейшего снижения ипотечных ставок, у кого-то сбережения в валюте, купленной на пике роста. Этот отложенный спрос уже начинает реализовываться. Импульсом для выхода на сделку не обязательно служит внешнее изменение. Просто те, кто уже давно определился, не выдерживают: время идет, оказывают давление семейные обстоятельства, выбор квартир в присмотренном проекте сокращается, а цены растут по мере его готовности. Снижение ипотечных ставок станет хорошим стимулом и обеспечит рынку новостроек прогрессивную динамику во втором полугодии.
«Даже 5% – это очень много»
Андрей Назаров, сопредседатель «Деловой России»:
– Сегодня ежемесячный взнос по ипотеке составляет порядка 25-30 тысяч рублей. Даже для Москвы, где самые высокие зарплаты и в среднем люди получают 60 тысяч рублей – это дорого. А если брать статистику по России, зарплаты во многих регионах только-только стремятся к требуемой сумме ежемесячного взноса. Если ипотечную ставку снизить до 7%, то ежемесячные платежи по ипотеке снизятся до 15 тысяч. Количество людей, которые смогут себе это позволить, сразу увеличится в два или три раза.
Повышенный спрос на покупку жилья даст новый толчок развитию строительной отрасли, но не только. Учитывая мультипликативный эффект строительства и тот факт, что одно рабочее место в этой отрасли создаёт ещё шесть в смежных – это могло бы вызвать бурный рост экономики страны в целом. Тем более что у нас уже есть успешный пример, когда субсидирование процентной ставки по ипотеке во время кризиса, предпринятое Минстроем, не просто поддержало строительную отрасль в непростой период, но, по сути, спасло рынок от многочисленных банкротств.
Дмитрий Таганов, руководитель аналитического центра «ИНКОМ-Недвижимость»:
– Ставка, даже если она составляет 8%, сама по себе мало стимулирует рынок. Стимулирующими ставками являются ставки в 1%, а то и 0% – то, чего в России пока нет совсем. За Сбербанком потянутся и другие банки, я думаю. В принципе, ничего нового в этом нет. Это связано с тем, что отменилась государственная поддержка ипотечного кредитования с этого года, и банки стремятся собственными силами поддержать интерес к ипотеке. Но ставка сама по себе – не слишком заметный стимул. И 10, и 8, и даже 5% – это очень много. Ставка должна быть на уровне 0,5%-1%.
Если оценить ситуацию на рынке, то заметно, что у людей есть желание приобрести квартиру, причем массовое. Многие делают это с инвестиционными целями, хотя понятно, что сейчас это не так выгодно, как, скажем, 10 лет назад. Хочу отметить такое явление, как перетекаемый спрос: около 10% сделок перетекло из Подмосковья в «старую» Москву, в границах которой, к слову сказать, последние два года идет активное нарастание объемов строительства. Раньше бóльшая часть сделок проходила в Новой Москве. И 10% перетекшего спроса – не так уж мало. Появились предложения, которых не было на рынке очень давно: например, можно купить квартиру в «старой» Москве по цене 120-130 тысяч за квадратный метр. Такого очень давно не было.
Людям надоел кризис, к тому же выбор сейчас огромный. Количество сделок особенно заметно растет в сегменте новостроек – за первый квартал 2017 года их число увеличилось более чем в два раза. И в том числе растет число ипотечных сделок, которые вообще очень популярны. Но это связано не с размером ставки по кредиту, а скорее, с другими факторами: общей ситуацией в экономике, доступностью кредита (в частности, тем пакетом документов, который нужен для его получения), с объемом предложения на рынке, которое неуклонно растет.
Заявленные программы правительства Москвы, в частности, реновация, также подтолкнут рынок. Если, конечно, это будет сделано грамотно и постепенно.
Кирилл Сиволапов, старший преподаватель кафедры управления недвижимостью и проблем землепользования Института отраслевого менеджмента РАНХиГС:
– 5% ставки на ипотеку могли бы сыграть роль стимула в строительстве и в экономике в целом, но при условии низкой инфляции. Ведь в европейских странах низкие ипотечные ставки именно потому, что у них там инфляция низкая. Банки не берут деньги из ниоткуда – они берут их из нашего с вами кармана. Это деньги вкладчиков.
Важна, кстати, не только ставка, но и размер ипотечного платежа. Тело платежа мало зависит от процентов по кредиту. Если человек купил «однушку» с первоначальным взносом в 10%, а процент по кредиту у него составляет 8%, а не 16%, это вовсе не означает, что размер его ежемесячного платежа уменьшится вдвое. Конечно, с такой процентной ставкой ипотека будет доступна бóльшему числу граждан. Но кроме «возможности смочь», должно быть «желание иметь».
Рынок недвижимости в целом у нас никогда не умирал. Объем сделок падал на какое-то время, сейчас есть некая затоваренность рынка. Решить ее чисто ипотекой вряд ли удастся. Нужен рост ВВП. Это даст мультипликативный эффект. В позитивной экономике покупать что-то, тратить деньги и в том числе входить в ипотеку намного легче. Вы ожидаете, что все будет хорошо и сейчас, и через пять лет, и выплаты по кредитам вас не пугают. Это важно.
Реновация должна сбить цены
Неизбежно должен начать развиваться рынок аренды. У нас слишком большой процент квартир, находящихся в собственности. Во всем мире дело обстоит иначе, особенно в столицах. На рынке Москвы, вне всякого сомнения, отразится программа реновации пятиэтажек. Но она рынок не простимулирует, скорее наоборот: появится большое количество жилья, и это собьет цены. Реновация – это ведь не только про переселение. Людям предоставят такое же жилье по метражу, но построят-то его в три раза больше. И эти новые квартиры будут выставлены на продажу. Рынок и без того достаточно сильно затоварен.
Конечно, многое зависит от темпов этого строительства в рамках программы реновации. Если это будет один-два дома – это одно дело. Изначально было объявлено, что все будет сделано за четыре года. Но если снос и строительство будут делаться слишком быстро – добра не жди. Даже если представить себе, что выполнение намеченных целей, а речь идет о сносе 25 млн квадратных метров жилья, растянется на 10 лет, то это означает, что каждый год будет строиться примерно 7,5 млн квадратных метра в границах старой Москвы. А это, простите, существенно больше, чем ежегодный ввод жилья в «старой» Москве на текущий момент.
Два разнонаправленных вектора получаются. Снижают ипотечную ставку – стимулируют рынок. Увеличивают объем предложения на рынке – происходит затоваривание рынка.
Поможем узнать реальные ставки и получить решение по ипотеке, не выходя из дома!
