Аренда квартиры от собственника — всегда риск.
В полицейских сводках то и дело мелькают истории, подобные этой. 19-летняя студентка одного из столичных вузов договорилась об аренде квартиры с мужчиной, который представился собственником. Он получил арендную плату за месяц и депозит, размер которого равнялся арендной ставке, и предложил заселиться на следующий день. Когда девушка вернулась с вещами, дверь ей открыли незнакомые люди, которые удивились визиту. Оказалось, мужчина арендовал квартиру на короткий срок и за эти несколько дней успел пересдать ее нескольким доверчивым арендаторам. Возбуждено уголовное дело о мошенничестве.
А еще бывает так. «Мы сняли “двушку” на долгий срок — рассчитывали прожить никак не меньше пяти лет: ребенок пошел в расположенную рядом школу. Документы были в порядке. На просмотре в квартире пахло кофе и диффузорами, — вспоминает Алла Романова. — Мы решили, что это для дополнительного антуража, и заселились. Но скоро выяснилось, что эта “ароматерапия” была устроена неспроста: у дома были нерешаемые сложности с канализацией. Из ванной разило так, будто мы живем в подвале! Ни ремонт, ни ароматизаторы не спасали, а лишь ненадолго маскировали проблему. Нам пришлось съезжать».
Если бы арендаторы были бдительнее, неприятностей можно было бы избежать. Как минимизировать риски и на что обращать внимание, прежде чем подписывать договор аренды?
- Никогда не платите вперед. Оплата и получение ключей — только одновременно.
- Не ведитесь на объявления о сдаче в аренду отличной квартиры по очень низкой цене. С таких объявлений начинается сразу несколько мошеннических схем. Подробнее читайте тут.
- Внимательно проверяйте все документы. Особенно перед тем, как их подписывать.
Проверьте документы на квартиру и документы собственника
Чтобы не стать жертвой мошенников, необходимо запросить у собственника и проверить документы по этому списку.
1. Правоподтверждающий документ: свежая (полученная не больше месяца назад) выписка из ЕГРН или свидетельство о регистрации права, которое выдавалось до июля 2016 года. Эти документы подтверждают, что квартира действительно принадлежит тому человеку, с которым вы намерены подписать договор аренды.
2. Правоустанавливающий документ: договоры ДДУ, купли-продажи, дарения, наследство. Эти документы объясняют, каким образом квартира оказалась в собственности у человека, сдающего квартиру.
Важный момент: при сдаче в аренду эти правоустанавливающие документы необязательны. Но если собственник ничего не скрывает, обычно он хранит все документы в одной папке и легко готов показать всё, что интересует потенциального арендатора.
3. Согласие всех сособственников. Из справки ЕГРН (графа «Объект права») вы узнаете, сколько собственников у квартиры.
Если недвижимость в совместной собственности, надо заручиться согласием сособственников. Желательно, чтобы согласие было зарегистрировано у нотариуса. Правило касается и супругов.
4. Паспорт собственника, сдающего квартиру. Желательно на всякий случай проверить его в реестре недействительных паспортов.
5. СНИЛС собственника (он указывается в правоподтверждающем документе — сверьте, чтобы данные совпадали).
6. Доверенность (если квартира сдается по доверенности). Тут проявляйте особую осмотрительность. Надо проверить:
— Полномочия доверенного лица: что именно разрешил отсутствующий собственник в отношении квартиры? Только ли устраивать показы? Или еще собирать справки, подписывать договор и принимать арендную плату?
— Действительна ли доверенность. Это можно оценить в соответствующем реестре.
— Совпадают ли указанные в доверенности паспортные данные с паспортными данными человека, который вам этот документ предъявляет. Иными словами, точно ли перед вами то самое доверенное лицо?
7. Последние квитанции об оплате ЖКУ. В них надо посмотреть, есть ли долги за предыдущие месяцы.
Если долги есть, требуйте их погасить, иначе есть риск, что собственник захочет приписать эту сумму вам. Когда речь идет о крупной задолженности, лучше не связываться с таким вариантом: коммунальные службы отключат или будут угрожать отключить вам предоставляемые услуги.
Разумеется, все документы должны быть оригиналами — копии не подойдут!
Оцените и зафиксируйте состояние квартиры
Если вы обнаружите какие-либо недостатки, требуйте у собственника либо устранить их, либо зафиксировать в акте приема-передачи. Можно снять все недостатки на фото или видео и приложить их к договору. В противном случае не исключено, что собственник попытается переложить ремонт на вас.
Общие моменты:
- выключатели — все ли работают исправно, зажигается ли свет в помещениях;
- розетки — нет ли выпадающих и искрящих;
- двери — все ли спокойно открываются и закрываются (когда получите ключи от квартиры, не забудьте проверить, подходят ли они к замкам);
- окна — все ли открываются и закрываются как в распахнутом виде, так и в режиме проветривания; нет ли на стеклах трещин;
- нет ли темных размытых пятен (особенно под обоями) — они могут быть не только плохо замытыми следами детских художеств, но и плесенью;
- нет ли подтеков под батареями;
- нет ли посторонних и странных запахов.
Мебель:
- нет ли сломанных элементов;
- не отваливаются ли ножки, спинки и дверцы у мебели;
- нет ли заметных пятен, сколов и царапин;
- не испорчен ли матрас: не продавлен ли он, нет ли на нем следов плесени и других неприятных пятен, а также жизнедеятельности постельных клопов — скопления черных точек и прогрызенных дорожек.
Бытовая техника:
- бытовые приборы, которые можно включить, лучше включить: вдруг прибор перегорел еще до вас;
- нет ли сколов и трещин (например, в электрическом чайнике, в чашах блендера или кофеварки и т. д.);
- исправно ли работает холодильник и чистый ли он (можете, конечно, и сами вымыть, но до подписания договора можете попросить об этом арендодателя);
Обратите внимание, хорошо ли морозит холодильник, а еще — не слишком ли шумно он работает. Особенно актуально это для студий и маленьких квартир. Если у вас чуткий сон, это способно стать минусом.
- работает ли плита: покрутите конфорки, чтобы оценить подачу газа или, если плита электрическая, их нагрев;
- включается ли кондиционер, работает ли он и на обогрев, и на охлаждение, не появляется ли при его включении странных запахов.
Сантехника:
- есть ли в кранах вода и все ли с ней в порядке: из горячего течет горячая вода, из холодного — холодная, ржавчины и неприятного запаха нет ни в том ни в другом случае;
- не появляются ли на полу лужи при включении воды (нет ли протечек);
- нормально ли работает смыв в туалете (и нет ли при этом протечек);
- обратите внимание на пятна в санузлах — они могут свидетельствовать о застарелых протечках (если пятна есть, спросите, были ли после этого отремонтированы коммуникации).
Выясните адекватность собственника и соседей
Арендуя квартиру, вы получаете не только помещение, в котором будете жить. Вам предстоит общаться с людьми — и это, кстати, не только собственник.
Собственники бывают разными — некоторые настолько не доверяют арендатору, что стараются постоянно держать руку на пульсе и проверять квартиру по несколько раз в неделю.
Обязательно договаривайтесь на берегу, как часто собственник будет наведываться в гости, и прописывайте это в договоре. Не забудьте зафиксировать, может ли собственник заходить в квартиру в ваше отсутствие.
При знакомстве обращайте внимание на поведение собственника. Не хамит ли он, вежливо ли разговаривает, соблюдает ли общепринятые нормы общения.
Подписывая договор, вы в определенной степени оказываетесь зависимы от этого человека. Если он нарушает ваши границы или нормы общения на просмотре, что же будет, когда вы уже подпишете договор?
— Впервые ли сдается квартира или предыдущие арендаторы съехали? Если съехали, то почему?
— Что входит в стоимость проживания? Кто и как оплачивает счета?
— Есть ли какие-то особые правила — например, не приглашать гостей или не курить на балконе?
— Что, если сейчас у вас нет животных, но со временем вы решите завести питомца?
— Можно ли менять что-либо в квартире — купить новый матрас, перекрасить стены, заменить старую душевую кабину на новую, повесить полки или сменить интернет-провайдера, просверлив отверстие для нового кабеля? Будет ли учитываться стоимость улучшения в арендной плате?
— Не собирается ли арендодатель продавать квартиру в ближайшее время? Кстати, проверьте базы объявлений и убедитесь, что она не продается прямо сейчас.
— Будет ли арендодатель вывозить свои личные вещи? Актуально, если квартира совмещает библиотеку, посудную лавку и коллекцию сувениров из разных стран.
— Готов ли собственник дать скидку?
Но собственник — не единственный, от кого будет зависеть комфорт вашего проживания. Есть еще и соседи. Заходя в подъезд, обратите внимание на его состояние и оцените, не придется ли вам жить рядом, скажем, с наркоманами или сильно пьющими маргиналами?
Лучше просматривать квартиры вечером, когда все соседи уже пришли с работы. Так вы сможете оценить шумоизоляцию. На просмотре попросите дать вам минуту тишины, чтобы оценить, насколько слышны соседские разборки, работающие телевизоры и орущие дети.
О чем еще важно помнить
Если всё в порядке и вы остановились на каком-то варианте, необходимо будет заключить договор, подписать акт-приема передачи и получить расписку от арендодателя в том, что он принял оплату.
Если вы договорились платить наличными, берите с хозяина расписку за каждый ежемесячный расчет. Отсутствие доказательств оплаты рискованно тем, что позже арендодатель сможет заявить, будто вы ему что-то недоплатили. Если переводите деньги онлайн через интернет-банкинг, можно обойтись и без расписки.
Договор сроком от года и более необходимо регистрировать в Росреестре, даже если он заключается между физлицами. По сути вы регистрируете не столько договор, сколько обременение на квартиру. Ведь при длительной сдаче внаем вступают в силу определенные ограничения. Например, собственник уже не сможет просто так продать свою жилплощадь, быстро разорвав договор с нанимателем.
Кстати, и пересдать квартиру кому-то по более высокой ставке собственник тоже не сможет — во всяком случае в течение года после отказа нынешнему средне- или долгосрочному нанимателю.
Чек-лист: что надо знать перед тем, как снять квартиру
✔️ Не ведитесь на объявления, в которых стоимость жилья сильно ниже рыночной, а состояние на фото — идеальное. Скорее всего, это уловка.
✔️ Не цепляйтесь за понравившийся объект — вариантов много: вы обязательно найдете подходящий.
✔️ Не переводите деньги до того, как заключили договор. За любые платежи наличными просите хозяина дать расписку.
✔️ Требуйте от собственника оригиналы паспорта, выписки из ЕГРН, а также посмотрите квитанции за коммуналку — в них не должно быть долгов.
✔️ В квартире проверьте всё — от обоев и окон до царапин на полу и дверных ручек. Все недостатки внесите в акт приема-передачи.
✔️ Расспросите у собственника, как долго сдается недвижимость, кто и сколько жил в ней до вас. Проверьте, не выставлена ли она на продажу.
✔️ Прочитайте договор целиком. В нем указываются все ваши данные и данные собственника, срок аренды, стоимость и порядок оплаты, возможность и частота посещения квартиры собственником. Даты в договоре должны быть актуальными.
✔️ Здесь же нужно прописать размер залога и условия его возвращения. Стоимость залога — исключительно договорной момент. Обычная практика — залог в размере полной стоимости месячной аренды.
Это не оплата последнего месяца, как часто принято считать, а гарантии для собственника, что с квартирой всё будет в порядке (тогда залог возвращается арендатору в полном размере). В противном случае стоимость ущерба вычитается из суммы залога.
✔️ В договоре или в приложении к нему должна быть указана вся мебель и бытовая техника — с названиями, примерной ценой и ее состоянием. В последней графе должны быть не абстрактные формулировки (например «хорошее»), а конкретные недостатки, а лучше — фотографии.
