Федеральный проект переселения из аварийного жилья распространяется на дома, которые получили такой статус до 1 января 2017 года. Если таких в регионе больше не осталось, то начинают расселять дома, которые признаны аварийными с 1 января 2017 года по 1 января 2022-го.
В некоторых регионах действуют собственные программы расселения, актуальную можно найти в поисковике по запросу «программа расселения аварийного жилья в (название региона)». Есть даже муниципальные программы переселения — узнать, есть ли такая в вашем городе или округе, можно на сайте местной администрации по запросу «муниципальная программа расселения аварийного жилья в (название городского округа)».
Аварийное и ветхое жильё: в чём разница
Аварийное жильё — это жильё, в котором состояние половины и более конструкций угрожает здоровью и жизни людей. Учитывается состояние помещений и основных конструкций: стен, пола и потолков. Обычно этот статус зданию присваивают, когда его часть или всё оно целиком может обрушиться. Такое жильё не подлежит ремонту и требует переселения жителей.
Здание признаёт аварийным специальная комиссия по итогам обследования
Жители дома не могут самостоятельно присвоить ему аварийный статус, но вправе вызвать сотрудников экспертизы и тем самым способствовать его получению.
Ветхое жильё — жильё, которое не представляет угрозы жизни людей, хотя эту жизнь сложно назвать комфортной. Некоторые недостатки ветхого жилья способны нанести вред здоровью — например, если есть плесень или насекомые, грызуны. Проживание в ветхом жилье требует ремонта или биообработки помещений, но не переселения.
Действующая программа расселения аварийного жилья заканчивается в декабре 2024 года, с 2025-го её продлят до 2029 года по новым правилам.
В частности, управляющим компаниям, которые занимаются обслуживанием аварийных домов, будут доплачивать. Дома будут признавать подлежащими сносу или реконструкции при аварийном техническом состоянии здания, а не отдельных несущих конструкций.
Но алгоритм, как попасть в программу, сохранится. Расскажем о нём подробнее.
Как признать дом аварийным
Допустим, вы живёте в многоквартирном доме, который имеет признаки аварийности, но такого статуса у него нет. Чтобы его получить, начните с обращения в специальную комиссию. В разных регионах действуют разные способы. В Москве это можно сделать через портал госуслуг, в МФЦ или префектуре округа.
Подать обращение могут собственники и наниматели квартир, их представители.
1. Соберите документы:
- паспорт собственника-заявителя;
- копии всех страниц паспорта собственника-заявителя, если обращение по доверенности;
- паспорт доверенного лица, если обращение по доверенности;
- нотариально заверенная доверенность, если обращение по доверенности;
- правоподтверждающие документы — свидетельство о праве собственности, выписка из ЕГРН или договор соцнайма: документы можно подать, даже если право на жильё не зарегистрировано в ЕГРН;
- если есть — заключение специализированной организации с соответствующей лицензией, которую жители дома наняли после общего собрания собственников и которая уже обследовала дом;
- копии правоустанавливающих документов, которые объясняют, как нынешний собственник стал таковым: это может быть договор купли-продажи, завещание, договор дарения и так далее;
- если есть — свидетельства других жителей дома — письма, заявления, жалобы, фото- и видеоматериалы.
«Перед подачей заявления стоит обратиться в госжилинспекцию и зафиксировать там ваше обращение. К заявлению вы можете приложить любые доказательства аварийности. Лучше всего подойдут акты осмотра сотрудниками управляющей компании, госжилинспекции, пожарной инспекции».
Екатерина Никитина, ассистент кафедры гражданского права СГЮА
2. Напишите заявление о признании жилого помещения непригодным для проживания и (или) о признании многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции.
3. Дождитесь решения комиссии — в разных регионах сроки могут быть разными: в Москве — до 76 дней. Ответ придёт способом, который был указан в заявлении.
4. Если дом признают аварийным, то в течение 30 календарных дней с момента выдачи заключения выйдет распоряжение о дальнейшей судьбе здания.
В этом документе прописывается:
- порядок использования помещения;
- сроки расселения жильцов, если дом признан аварийным и идёт под снос;
- сроки реконструкции, если решено обойтись этой мерой;
- порядок ремонта, если он необходим.
5. В течение пяти дней администрация должна уведомить заявителя о принятом решении. Уведомление придёт по почте — обычной или электронной — либо через федеральные или региональные сайты госуслуг в личный кабинет.
6. После признания дома аварийным комиссия должна включить его в программу расселения. Чтобы узнать, входит ли ваш дом в программу, кликайте последовательно на свой регион, город, округ.
Закон говорит, что собственники должны сами снести дом. Что это значит
Если комиссия признала дом аварийным и постановила его снести, она направит собственникам требования о сносе или реконструкции, согласно части 10 статьи 32 Жилищного кодекса РФ.
То, что собственники получают требование о сносе — скорее формальность, чем жизненная ситуация, объясняет юрист Екатерина Никитина. На практике требование они не исполняют, и по закону дом вместе с землёй под ним изымается в пользу муниципалитета для дальнейшего сноса.
Изъятие для муниципальных нужд происходит в добровольном или в принудительном порядке на условиях выплаты соразмерной денежной компенсации — она рассчитывается исходя из рыночной оценки.
При добровольном варианте заключается соглашение об изъятии недвижимости для государственных или муниципальных нужд.
Принудительное изъятие происходит, если собственник отказывается заключать соглашение добровольно. В этом случае на основании пункта 9 статьи 32 Жилищного кодекса РФ дело передаётся в суд.
По решению суда право собственности на помещение прекращается — оно перейдёт к публично-правовому образованию, например к муниципалитету
В итоге возможны два сценария:
1. При несогласии заключить соглашение и отказе снести дом самостоятельно собственники теряют землю, но получают компенсации.
2. При самостоятельном сносе дома собственники смогут самостоятельно распоряжаться земельным участком, который, в соответствии с пунктом 6 статьи 36 Жилищного кодекса РФ, принадлежит им на праве общей долевой собственности. Они вправе нанять инвестора или за свой счёт реконструировать дом, надстроить пару этажей и продать в них квартиры, чтобы окупить затраты.
Но сложно представить в наших реалиях ситуацию, когда условные 120 человек, у которых ещё и квартиры бывают в общей долевой собственности, единогласно договорились о сносе и о дальнейшем возведении нового дома, полагает Екатерина Никитина.
На какую компенсацию имеют право жители аварийного дома
Всё зависит от того, является человек собственником жилья или нет, поясняет Дмитрий Федосов, консультант Минстроя Московской области по программам ликвидации аварийного жилья.
Собственник может выбрать три варианта для переселения:
1. Другое жилое помещение, которое по количеству комнат и квадратных метров не меньше ранее занимаемой квартиры.
2. Сертификат на покупку нового жилья.
3. Выкупную стоимость за изымаемое жилое помещение. Эта стоимость учитывает рыночную оценку плюс расходы на переезд, услуги нотариуса и прочие затраты.
Нанимателю — человеку, который живёт по договору соцнайма, — доступен единственный вариант. Он получит другую квартиру, площадь которой не меньше площади прежней.
С марта 2025 года Минстрой вводит новое правило: если квартира не в собственности, а оформлена по договору соцнайма, переселенцам вместо аналогичного договора будут предлагать договор некоммерческого найма с максимальным сроком в 10 лет и возможностью продления.
Это значит, что в будущем квартиру нельзя будет приватизировать, уточняет Александр Пузанов, генеральный директор фонда «Институт экономики города».
Можно ли вместо квартиры переселиться в частный дом
Можно, если допускается выплата собственнику выкупной стоимости. При этом вовсе необязательно, чтобы дом был жилым в юридическом смысле — это может быть и дачный домик с летним водопроводом.
А вот если в качестве компенсации государство предоставляет жилищный сертификат, новое жильё обязательно должно быть пригодным для круглогодичного проживания: никаких летних домиков. Кроме того, приобретаемое жильё должно быть построено не ранее 1975 года.
Земельный участок не входит в стоимость оплаты сертификатом. Также сертификат можно использовать не для покупки готового, а для строительства нового дома.
После экспертизы дом не признали аварийным. Что делать?
Обратиться в суд
Можно обжаловать решение комиссии. Для этого надо обратиться в суд с исковым заявлением о признании заключения межведомственной комиссии незаконным, говорит юрист Екатерина Никитина.
Суд изучит, соответствует ли вынесенное решение постановлению правительства РФ от 28.01.2006 № 47 и формальным основаниям.
В исковом заявлении уточните, что жилое помещение может быть признано непригодным для проживания по основаниям и в порядке, которые установлены правительством в части 4 статьи 15 Жилищного кодекса РФ.
Также суд может проверить полномочия членов комиссии: были ли они фактически на обследовании дома, есть ли все подписи членов комиссии, на каких актах основано заключение.
Обратиться в прокуратуру
Второй способ — обратиться в прокуратуру.
Прокуратура выступит гарантом прав граждан — либо самостоятельно обратится в суд, либо инициирует прокурорскую проверку того, соблюдено ли законодательство при обследовании дома.
Что может пойти не так
1. Не исключено, что признание дома аварийным будет затягиваться, потому что присвоение такого статуса запускает сложный и дорогостоящий процесс расселения. Иногда комиссия требует документы, которые нереально предоставить, или переносит даты осмотра.
2. Часто нарушаются сроки включения дома в региональную программу. Это происходит уже после того, как комиссия провела экспертизу и вынесла положительное решение.
3. Если дом нужно расселять срочно, но квартир для его жильцов у властей нет, допускается переселение в манёвренный фонд. Бывает, что условия жизни в таком жилье тяжёлые, но законодательство их никак не регулирует.
4. Размер компенсации собственникам может быть ниже рыночной оценки.
Фото в статье: Shutterstock / Fotodom
