За год в Северной столице подорожали  1, 2- и 3-комнатные квартиры массового сегмента, подобная тенденция наблюдается и на элитном рынке – эксперты рассказывают об особенностях аренды жилья во втором по значимости городе страны.



В базе данных ЦИАН на данный момент выставлено 3 060 однокомнатных квартир для аренды в Санкт-Петербурге. Среди них доля «однушек» стоимостью до 20 тыс. руб. составляет 16% (500 объектов), стоимостью от 20 до 30 тыс. руб. – 67% (2061), от 30 до 50 тыс. (их можно назвать бизнес-классом) – 23% (700) и от 50 тыс. (тут уже скорее подойдет определение «элит») – 4% (119).

Двухкомнатных квартир в базе – 2429. Из них объектов стоимостью от 20 до 30 тыс. руб. – 33% (815), от 30 до 40 тыс. руб. – 30% (731), от 40 до 70 тыс. – 38% (931), стоимостью от 70 тыс. руб. – 12% (285).

Трехкомнатных – 1488. Из них объектов стоимостью от 25 до 40 тыс. руб. – 14% (215), от 40 до 60 тыс. – 32% (480), от 60 до 100 тыс. – 40% (599), стоимостью от 100 тыс. руб. – 26% (392).

Средняя цена аренды однокомнатной квартиры, по цифрам, опубликованным в открытых базах данных, составила 22 871 руб. (летом 2017 года показатель увеличился на 7%), двухкомнатной – 30 759 руб. (увеличился на 10%), трехкомнатной – 41 411 руб. (увеличился на 11%).

За последний год стоимость аренды «однушек» выросла на 2,8% – с 21 317 до 21 909 руб.; «двушек» – на 11%, с 30 221 до 33 687 руб.; «трешек» – на 24%, с 49 376 до 61 320 руб. Четырех- и более комнатные квартиры из-за сильных колебаний в стоимости не представлены.

Арендаторы становятся все более разборчивыми

На поведении арендаторов сказывается ввод в эксплуатацию новых объектов, они становятся более разборчивыми, считает Анна Симашова, руководитель отдела городской и элитной недвижимости компании «М16-Недвижимость».

– В последнее время, к сожалению, рынок аренды заметно просел, – рассказывает эксперт. – Обилие предложений в новостройках резко составило конкуренцию всем «панелькам» и уж тем более «брежневкам» и им подобным. Арендаторам все больше и больше предлагается новых, свежих квартир, полностью укомплектованных и меблированных. Сегодня съемщики хотят исключительно новые дома, с чистыми парадными, благоустроенными дворами, ищут просторные планировочные решения и хорошие видовые характеристики.

При этом видно, что ввод новых объектов пока не сказывается на стоимости, собственники традиционно поднимают ценники к весеннему всплеску интереса, и теперь, видимо, стоит ожидать резкого проседания цен летом.

Увеличивается предложение апартаментов

Вместе с тем, на рынке аренды Санкт-Петербурга стало появляться все больше апартаментов – пограничного формата, который занимает промежуточное положение между гостиницами, рассчитанными на краткосрочное пребывание, и арендными квартирами, которые чаще всего снимают на длительный срок. Кроме того, апартаменты значительно дешевле элитных квартир, а по качеству значительно превосходят обычное жилье. По словам Светланы Лежневой, начальника отдела маркетинговых исследований ГК «Пионер», Санкт-Петербург, в апарт-отеле YE’S на улице Хошимина наиболее востребованы форматы среднесрочного и долгосрочного проживания. В среднем около 25% апартаментов арендуется на срок более 6 месяцев, при этом около 30% постояльцев проживает в апартаментах менее месяца. Апартаменты площадью до 42 кв. м могут выступать в качестве аналога однокомнатным квартирам, которые традиционно наиболее востребованы – на их долю в структуре спроса приходится 44%, рассказывает эксперт.

– Апартаменты площадью 28 кв. м сдаются за 28-32 тыс. руб. в месяц, – продолжает Лежнева. – Это несколько выше, чем средняя стоимость аренды однокомнатной квартиры в аналогичной локации, но разница в цене компенсируется качеством оснащения помещения и возможностью пользоваться гостиничным сервисом – услугами ресепшн, консьерж-службы, уборкой номеров, системой хранений и пр. Арендаторы выбирают подобные варианты из-за доступных цен в сравнении с долгосрочным размещением в гостиницах. Клиенты сами решают, что включать в стоимость аренды и могут «настроить» комфорт проживания индивидуально. Среднегодовая загрузка номерного фонда нашего апарт-отеля составляет 86%.

Элитные квартиры

На рынке аренды в категории «элит» Санкт-Петербурга происходит изменение баланса спроса и предложения. Количество выставленных квартир увеличивается, а это приводит к простою объектов, сообщает Яков Волков, генеральный директор Active Group Realty. По его данным, стоимость аренды квартир с одной спальней в этом сегменте начинается от 70 тыс. руб. в месяц.  Эксперт не отмечает движения арендных ставок в последние годы. По его мнению, изменения коснулись скорее специфики рынка. Собственники стали  чаще оплачивать вознаграждения агентству, чтобы быстрее привлечь арендаторов. В Москве эта практика использовалась давно, а в Петербурге, по словам Волкова, ее начали активно предлагать около года назад, при этом она уже доказала свою эффективность. Тенденция к увеличению предложения сохраняется даже при появлении новых арендаторов на рынке:

– В связи с тем, что недвижимость не растет в цене и перестала быть инвестиционно привлекательной, многие горожане при необходимости переезда предпочитают арендовать, а не покупать, вкладывая деньги в более выгодные инвестиционные инструменты, – рассказывает Волков.

Портрет нанимателя

С арендаторами обычных квартир все ясно – это офисные служащие. Элитное жилье и апартаменты снимают уже совсем другие категории граждан. Чаще всего это жилье арендуют на время командировок, на долю таких броней в среднем приходится более 40% от общего количества арендованных апартаментов, рассказывает  Светлана Лежнева. Кроме того, такой тип размещения предпочитают те, кто приезжают в Петербург для обучения в вузе или для запуска своего бизнеса и его развития на начальных этапах.

– Апартаменты востребованы среди тех, кто посещает наш город для лечения в местных медицинских учреждениях, – продолжает Лежнева. – Граждане других стран размещаются в апарт-отеле на время стажировки, обучения, открытия локального филиала иностранной компании. 11% броней на срок свыше одного месяца приходится на долю граждан стран дальнего зарубежья, в т.ч. служащих крупных западных компаний, таких как IKEA, Hyundai и др.

В летний период увеличивается доля краткосрочной аренды, ее формирует поток туристов, приезжающих в город для посещения достопримечательностей. Апарт-отель регулярно принимает участников деловых мероприятий и крупных соревнований. В апартаментах размещается преимущественно молодая аудитория, средний возраст арендатора – от 20 до 40 лет. При этом в общем числе постояльцев доля семей с детьми традиционно не превышает 5%, – подытоживает эксперт.

Снимать дорогие квартиры предпочитают экспаты и сотрудники «Газпрома»

По данным Якова Волкова, основными арендаторами являются владельцы бизнеса и сотрудники крупных корпораций:

– Безусловно, на спрос влияет переезд сотрудников «Газпрома» и структур, которые с ним связаны. Также подобное жилье пользуется спросом у спортсменов, преимущественно футбольных и хоккейных клубов, в период обновления состава.  В этом году мы можем наблюдать возвращение экспатов. Немногие арендаторы ценят объекты, у которых есть своя история и  стиль, – клиенты из-за рубежа знают в этом толк.

Радует, что среди арендаторов появляется молодое поколение, которое может себе позволить жить «красиво», – делится впечатлениями эксперт. – Темп их жизни не соответствует модели родителей, которые покупали квартиру, как только появлялась возможность, и жили в ней большую часть жизни. Они переезжают в новое место не реже чем раз в 2-3 года и покупка недвижимости для них просто не подходит. Среди них тоже есть любители старого фонда, хотя требования к ремонту другие. Последние несколько лет высокий спрос на лофты, которых, на самом деле, немного. Есть достаточно много стильных квартир в старом фонде с интересными дизайнерскими решениями.