Неопределенное настоящее
Закона, который амнистирует апартаменты и переведет их в статус жилья, ждали долго. Еще осенью 2021 года Минстрой предложил больше не строить апартаменты, а за существующими закрепить статус жилья, чем очень обрадовал покупателей такой недвижимости. Не срослось: 2 февраля выяснилось, что переводить апартаменты в жилье никто и не собирался. Об этом заявил председатель комитета Госдумы по строительству и ЖКХ Сергей Пахомов на конференции «Девелопмент новой волны».
Он уточнил, что власть никогда не говорила о переводе строящихся апартаментов в жилой фонд — поставлена задача определить правовой статус апартаментов, а не узаконить объекты, которые изначально не относились к жилой недвижимости.
«Есть необходимость принятия решения, чтобы всё, что строилось с завтрашнего дня, строилось по четким понятным правилам», — заявил глава думского комитета.
Циан.Журнал попросил экспертов объяснить, что теперь будет с рынком апартаментов. Значит ли это, что владельцы апартаментов могут распрощаться с мечтой перевести свою недвижимость в жилой — более выгодный для собственников — статус?
По мнению участников рынка, главная проблема на сегодня заключается в неопределенности. Ведь апартаменты находятся в шатком положении потому, что нет хоть какого-то решения по их статусу, считает Роман Родионцев, директор департамента проектного консалтинга Est-a-Tet.
Зачем нужна смена статуса?
Это связано сразу с несколькими причинами. Напомним их.
1. К апартаментам применяются гораздо менее строгие строительные и санитарные нормы (это значит, что строить их можно хоть около железной дороги, хоть просто переоборудовать из гаражей);
2. Возводя апартаменты, застройщик не обязан обеспечивать будущих жильцов инфраструктурой: юридически это нежилье, а значит, ни школ, ни поликлиник не требуется.
3. По той же причине в апартаментах счета за ЖКУ и налоги выше, чем для жилой недвижимости.
4. Из-за нынешнего статуса апартаментов в них нельзя получить постоянную регистрацию.
Очевидно, что при менее строгих строительных нормах стоимость апартаментов ниже. С экономической точки зрения их выгодно и строить, и покупать.
«Доля апартаментов на рынке ежегодно увеличивается: за последний год количество строящихся апартаментов выросло на 30%, — говорит глава Всероссийского центра национальной строительной политики Александр Моор. — Растет и число людей, живущих в них и по-прежнему не получающих никакой дополнительной инфраструктуры. Важно, что апартаменты все чаще покупаются не для сдачи в аренду и не в инвестиционных целях, а для личного проживания — у людей просто нет денег на покупку обычной жилой квартиры».
Законопроект о правовом статусе апартаментов был внесен в Госдуму в апреле 2021 года. В частности, документ вводил новую категорию недвижимости — многофункциональные здания. Строить их предполагалось в общественно-деловых зонах, не предназначенных для жилья.
При этом недвижимость в таких зданиях планировалось приравнять к жилью — на него должны были распространяться нормы Жилищного кодекса, а строительство — вестись по закону об участии в долевом строительстве с использованием эскроу-счетов (Федеральному закону № 214-ФЗ).
После рассмотрения законопроекта в первом чтении проект был отправлен на доработку — рассмотреть его вновь депутаты собирались в осеннюю сессию 2021 года. Но этого не произошло. Комитет Госдумы по строительству и ЖКХ не будет к нему возвращаться и в весеннюю сессию этого года.
А вот в Совете Федерации предлагают легализовать построенные апартаменты. По мнению зампредседателя Совфеда Николая Журавлева, правовой статус жилья необходимо присвоить не только новым апартаментам, но и уже построенным апарт-комплексам.
Больше рисков и меньше выгоды для покупателей
«Любое определенное решение даст некую опору и вызовет движение цен. Даже если апартаменты не приравняют к квартирам полностью, а хотя бы дадут возможность регистрации и разрешат пользоваться социальной инфраструктурой, это уже существенно улучшит ситуацию для жителей апартаментов и повысит цены примерно на 15%», — уверен Роман Родионцев.
А если никаких законодательных изменений не последует? В этом случае цены останутся на прежнем уровне, считает руководитель аналитического центра «Инком-Недвижимость» Дмитрий Таганов: покупатели всегда должны понимать, что апартаменты — специфический вид недвижимости со своими особенностями.
Изначально некачественные апартаменты — перестроенные из коммерческих помещений или расположенные в странных локациях, без концепции и сервиса — теперь как минимум перестанут дорожать, комментирует ситуацию эксперт по безопасности сделок с недвижимостью Сергей Вишняков.
«Вероятно, покупатели будут более осторожны, выбирая объект для покупки. На волне ажиотажного роста цен на недвижимость многие влезли в очень сомнительные проекты: они рассчитывали, что со временем их покупка станет полноценным жильем, но нет», — говорит собеседник Циан.Журнала.
Значительная часть объектов продавалась именно с прицелом на будущий перевод апартаментов в жилье. Особенно ярко эта тенденция проявилась на активно растущем рынке: всё дорожало, и многие, не разобравшись, вложились в «псевдоинвестиционные» объекты — такие, которые не оправдают надежд, объясняет Сергей Вишняков.
По уверениям недобросовестных менеджеров по продажам, купив апартаменты (они дешевле жилья на 15–25%), реально получить 50% прибыли только за счет изменения законодательства. В результате многие покупатели, которые согласились с такой аргументацией, получают проблемы. К тому же апартаменты часто возводятся менее качественно, чем жилье: например, часто в комплексы апартаментов переделывают здания бывших АТС, заводов или общежитий.
«Вторичный рынок апартаментов схлопнется, — предсказывает Сергей Вишняков. — Некоторые инвесторы успели сообразить, что закон не будет принят, и уже вышли из своих проектов (и оказались правы). Дальше будет сложнее: те, кто поймет, что купленные апартаменты никогда не станут квартирами, попытаются их продать, но теперь покупателей на все эти перестроенные под апартаменты гаражи не найдется».
По мнению экспертов, других серьезных последствий не будет. Добросовестные застройщики изначально выбирают месторасположение, продумывают формат и заботятся о качестве строительства. Поэтому они продают вполне вменяемые объекты.
«А вот те объекты, которые были переделаны из непонятно чего, и так проблемные: маленькая комнатулька под гордым названием “студия” — это просто общага под другим названием, и вряд ли она станет привлекательной», — рассуждает Сергей Вишняков.
Подешевеют ли апартаменты?
Для покупателей комфорт-сегмента это часто единственное жилье (а значит, остро стоят вопросы регистрации и инфраструктуры), поэтому сегмент выигрывает только за счет более низких цен. В бизнес-классе юридический статус помещений менее важен. У клиентов, которые приобретают апартаменты высокого класса, часто имеется другое жилье — при покупке они больше обращают внимание на сам продукт, цену, планировки.
Как отмечает главный эксперт Циан.Аналитики Виктория Кирюхина, в 2020 году новость о возможной «легализации» апартаментов вызвала повышенный интерес к формату. Доля сделок с апартаментами в Москве приблизилась к 10%, хотя да этого на апартаменты приходилось 7% сделок первичного рынка. Средняя цена «квадрата» выросла с лета 2020 года с 343 до 372,5 тыс. рублей в конце 2020-го (+8,6%). Девелоперы сыграли на повышенном спросе. В 2021 году цены на апартаменты на первичном рынке росли такими же темпами, как и на квартиры.
Отказ от перевода апартаментов в жилье замедлит рост цен на этот формат, но не приведет к их откату, считает эксперт.
«Одно дело, если бы покупателям обещали перевод апартаментов в жилье — в этом случае отказ от такого перевода привел бы к падению цен. Возможная “легализация” — всего лишь потенциальный бонус приобретения. Если ее не случится, скорее всего, это не приведет к росту цен, который мог бы произойти. Спрос на апартаменты и так минимальный — менее 10% сделок, поэтому на рынке недвижимости отказ от перевода не отразится на общем количестве сделок», — комментирует Виктория Кирюхина.
И вовсе не новость?
Никто и не давал гарантии, что все апартаменты перейдут в жилье, поэтому профессиональных участников рынка эта новость не удивила, подчеркивают участники рынка.
Так что же будет дальше? Эксперт по недвижимости Евгений Коноплев честно признается, что прогнозы давать трудно.
эксперт по недвижимости, риелтор-практик
Среди рисков покупки апартаментов — и бытовые (регистрация, общение с управляющей компанией), и налоговые (ставка налогообложения объекта недвижимости; продажа недвижимости, которая официально использовалась в рентном бизнесе), и юридические (механизм и размер компенсации в случае изъятия объекта в пользу города), и прочие.
«Пример этой непредсказуемости мы сейчас и наблюдаем — власти говорят: “Как будет дальше, мы пока не решили”. Так что появился еще один аргумент в пользу покупки квартир, а не апартаментов», — резюмирует Евгений Коноплев.
Перешагнуть не получится
Вопрос по апартаментам пока не решен, но отмахнуться от этой проблемы не получится, обнадеживает Александр Моор.
Он предлагает один из вариантов: «Можно привести статус апартаментов в приемлемый вид и придать этим объектам статус жилья второй категории. Это разрешит прописаться, но законодательно закрепит изначальное отсутствие инфраструктуры, повышенные счета за ЖКУ, а также гарантирует, что требования возводить социальные объекты не лягут на плечи муниципалитетов».
Правда, уточняет эксперт, это сработает, если доля таких объектов не будет расти. Для этого придется запретить их строить вовсе, чтобы остановить накопление критической массы.
«Кстати, почему это до сих пор не сделано — может, это кому-то выгодно? Ведь разрешения на строительство выдаются, несмотря на явную нехватку инфраструктуры и чрезмерную нагрузку на сети», — задается вопросом собеседник Циан.Журнала.
По словам Сергея Зайцева, надо учитывать: часть покупателей приобретали апартаменты именно как нежилое помещение — будет сложно найти компромисс между теми, кто в них живет, и теми, кто намерен использовать апартаменты именно как коммерческую недвижимость.
Этой проблемой все равно придется заниматься, иначе через три–четыре года придется разбираться с катастрофическими последствиями, масштабы которых будут сравнимы с проблемой обманутых дольщиков, заключает Александр Моор.
