Здравствуйте, обращаюсь к экспертам за советом по нескольким вопросам, очень надеюсь, что сможете помочь.
Вопросы:
1) Что помимо сравнительного маркетингового исследования можно использовать при определении цены для покупки или продажи недвижимости - вторичной?
2) Какие могут быть использованы методики или инструменты по выбору наиболее выгодных и ликвидных объектов для покупки как первичной, так и вторичной недвижимости? (для флиппинга и для собственных целей)
3) Какие инструменты, техники, методы могут быть использованные для определения того, что будет выгодно?
Пример: У меня есть 2-х комнатная квартира в Москве, я хочу ее продать чтобы иметь одно место для проживания, а другое для сдачи в аренду.
Вопрос: Как посчитать что выгодно будет при продаже?
Варианты:(если выходит по деньгам).
A) Купить студию в Москве и студию в Питере.
B) Купить однокомнатную в Питере и студию в Москве (или наоборот).
C) Купить коммуналку в Питере, отремонтировать, и сдавать по комнатам в найм или сделать хостел.
D) Купить однушку в Москве, и комнату в коммуналке в Питере.
P. s. Не нашел ничего, через что, это будет можно посчитать. Какие-нибудь квадраты Декарта или матрица Эйзенхауера для этого - не подходят.
на самом деле основной инструмент инвестора (любого, не только в недвижимости) - это то, что называется словом "чуйка". и вот этому обучиться заочно нельзя. это только опыт работы на этом рынке (или длительного наблюдения за ним) плюс, как это ни грустно, определенные особенности структуры личного мышления конкретного человека.
никакими формулами или матрицами это просчитать невозможно. то есть, может быть и возможно - но только, что называется, "в промышленных масштабах". то есть в объемах, доступных только очень крупным держателям денег, компаниям и корпорациям.
а для обычного частника, у которого речь идет от 2-3-5 объектах, если он попробует что-то рассчитывать по этим формулам, сразу возникнет ступор как только дело дойдет до практики.
элементарный вопрос: какая квартира в москве? какая студия в питере? вы покупаете квартиру под сдачу, а через год там под окнами расширяют трассу или всобачивают человейник, а то и целый квартал. и квартира ваша ощутимо теряет в ликвидности.
или вводят конский налог на второе жилье в собственности (более чем реальный вариант, кстати). аренда окупать не будет, продать тоже будет очень сложно - все на рынок выкинут свое второе жилье.
а представьте себе, допустим, гипотетический перенос столицы из москвы в питер. или в новосибирск, как географический центр, что регулярно дебатируется. думаете, вы успеете подсуетиться - мол, это же не в один день происходит?
или прилетает еще какой-нибудь черный лебедь. например, с буквой "а" на боку, как они раньше изображались )))
и так далее, можно много вариантов привести. инвестиции в недвижимость в россии - это всегда определенного рода риск. каждый просчитывает его сам. если бы были волшебные формулы, ими бы все пользовались.
пример из жизни: один мой знакомый в начале прошлого года купил в кредит (!!) дорогой немецкий внедорожник. мотивация - немецкие машины всегда будут в цене. сейчас приезжает на сервисы, а там все разводят руками: извините, сделать ничего не можем. детали, конечно, есть, серый импорт худо-бедно действует, но давно уже все забронированы. и стоимость примерно в два раза больше, чем была на момент покупки. оплачивайте, месяца через 4 будут детальки. наверное. тогда и будем с вашей коробкой передач разбираться. а пока - увы.
кто мог предположить это в начале прошлого года? очень мало кто. вот именно это и есть основное качество инвестора, а не технический расчет.
извините за многабукф )))