Вот и ведите переговоры дальше, иного пути нет. При тупиковой ситуации происходит возврат денег согласно договору, а несогласные инициируют судебный иск.

Ключевым здесь является "конфликт". кого с кем и почему. Сделки не должны совершаться с использованием неготорных воздействий. Купля-продажа сотрудничество, а не борьба. У Продавца есть риэлтор. а у Вас?

К сожалению, большинство граждан, которые по воле судьбы или в результате свои заблуждений попадают в ситуации, изложенные в вашем вопросе, обращаются за квалифицированной помощью слишком поздно. Между тем такое обращение на этапе подготовки и предварительных контактов предотвратило бы наступление нежелательных последствий и позволило бы организовать сделку на гораздо более выгодных для Вас условиях… Для подготовки искового заявления, если такой шаг понадобиться, воспользуйтесь следующими нормами: 1) неосновательное обогащение (ст.1102 ГК РФ) с процентами (п.2, ст.1107, ГК РФ); 2) возврат предоплаты, если товар не передан или сделка не состоялась (п.3, ст.487 ГК РФ); 3) неправомерное удержание денежных средств, и ответственность в виде выплаты процентов на удержанную сумму (ст.395 ГК РФ). Обратите внимание, - Вы можете добавить в иск не только требование возврата переданной продавцу суммы, но и взыскать проценты, и моральный ущерб, и понесенные убытки из-за срыва намеченной сделки.

Если вы заключили Предварительный договор, то это одна ситуация (ст. 429 ГК РФ).
Можно пойти в суд и попытаться отстоять свои права. Вопрос только в том, стоят ли того потраченные нервы, время и деньги, когда результат не известен.

Когда есть опасения - стоит задавать прямые вопросы, решать все путем переговоров.

Если продавец передумает продавать вам недвижимость, имеет право отказаться и поступить в рамках заключенного между вами договора.

"Можно ли проконтролировать этот процесс" - зависит от того, что был за конфликт. насколько могут быть успешны переговоры. юридического "контроля", если вы это подразумеваете, не существует;
"и как избежать такой продажи?" - продажи - никак, если продавец пойдет на принцип. возврат задатка в двойном размере - через суд. если действительно имело место волюнтаристское решение продавца, суд гарантированно встанет на вашу сторону

А если продажа состоится, то придётся подавать в суд на признание сделки недействительным или только на возврат задатка?

Проконтролировать этот процесс невозможно. Все взаимоотношения сторон регулируются заключенным между ними договором. Чем меньше сумма задатка, тем меньше ответсвенность у сторон и чем больше сумма задатка, тем больше рисков у покупателя потерять свои деньги. Палка о двух концах для покупателя.