За прошедшие три года на рынке жилой недвижимости заметно вырос объем сделок с использованием ипотечного кредитования. Покупатели новостроек эконом- и комфорт-классов берут ипотечный кредит больше, чем в половине случаев, на вторичном рынке таких сделок пока меньше половины. Отчасти рост популярности ипотеки связан со снижением процентной ставки, отчасти — с падением реальных доходов потенциальных новосёлов на фоне стремления придерживаться общепринятого уровня комфорта.
За долгие годы погашения кредита обстоятельства жизни заемщика могут заметно измениться, и тогда выплата взносов станет затруднительной или невозможной. Как тут быть? За время работы агентства мне приходилось сталкиваться с множеством подобных случаев и предлагать клиентам разнообразные способы выхода из положения.
1) Рефинансирование
Если кредит был взят 3-5 лет назад, то его ставка могла доходить до 14%. Многие до сих пор платят взносы по такой ставке, не зная или забыв о возможности рефинансирования.
Мы выстроили партнерские отношения со многими ведущими банками, и можем помочь заемщику, испытывающему затруднения, погасить текущий кредит и получить новый на более выгодных условиях. Квартира при этом переходит в залог к новому кредитору. Несмотря на кажущуюся простоту, в решении этой задачи есть свои нюансы — в частности, по «старому» кредиту не допускается просрочка платежей, а право собственности на недвижимость должно быть оформлено.
Такой способ наиболее эффективен, если процент по текущему кредиту высок, а до окончательного его погашения еще много лет. Тогда эффект от снижения процентов будет наиболее заметен. Дело в том, что для нового банка снова придется делать оценочный альбом и оформлять страховку.
Вы можете позвонить или написать, и узнать как разработать и реализовать стратегию перехода заемщика к другому банку для минимизации ежемесячных ипотечных платежей.
Я рекомендую так поступить всем тем, кто оформил кредитный договор несколько лет назад, в период действия высокой процентной ставки.
2) Однако наша поддержка ипотечных заемщиков этим не ограничивается. Представим себе, что значительная часть кредита выплачена, осталось 20-40%, и вдруг плательщик, например, лишается работы и прекращает ежемесячные взносы. Что тут предпринять? Когда становится ясным, что полностью погасить ипотечный кредит не удается даже с учетом возможностей, которые с 31 июля 2019 года предоставляют гражданам РФ ипотечные каникулы, важно спокойно оценить ситуацию и выработать план оптимальных действий.
Прежде всего, не следует доводить дело до продажи квартиры на торгах с большим дисконтом. По договоренности с кредитором собственник заложенной недвижимости может продать ее от своего имени, и агентство поможет ему сделать это по максимально высокой цене, а после погашения кредита купить взамен на оставшиеся деньги квартиру, наиболее соответствующую его запросам.
Известно, что на вторичном рынке покупатели стараются держаться подальше от квартир с обременением. Они опасаются того, что продавец, погасив кредит за их счет, вдруг откажется продавать квартиру. Следовательно, наш первый шаг – снять обременение с продаваемого объекта. Сделать это может только сам заемщик, погасив свою задолженность. Выступая в роли самостоятельного продавца, он был бы вынужден дать скидку 7-10%, чтобы привлечь покупателя, который готов рискнуть, но наше агентство берет этот риск на себя.
Конечно же, мы не полагаемся на «авось» и не действуем вслепую – как и при подготовке любой сделки, мы проводим юридическую проверку квартиры и, если видим признаки того, что в дальнейшем сделка может быть оспорена, отказываемся от нее. Мы предлагаем заемщику заключить с нами кредитный договор и получить деньги, необходимые для погашения ипотечного кредита, в долг под небольшой процент, поскольку квартира уже в залоге у банка и без его разрешения перезаложена быть не может. Квартира в этом случае выходит в продажу уже без обременения. Даже в этом случае продавец выигрывает, поскольку, давая скидку для «компенсации риска» он теряет больше.
Если же заемщик погасил кредит, используя полученный от нас заем, а покупатель отказался от покупки квартиры и забрал аванс, то, до появления нового покупателя, квартира остается в залоге у нас. Но это не самоцель, мы не зарабатываем на процентах и реализации залогов – это всего лишь инструментарий для расширения диапазона услуг, которые мы готовы оказать своим клиентам.
3) В ситуации, когда клиент хочет выгодно продать квартиру, находящуюся в залоге, мы можем помочь существенно повысить ее привлекательность для покупателей. При этом причина продажи может быть любой – либо это внезапное падение доходов заемщика и невозможность продолжать платежи в соответствии с графиком, либо наоборот, желание приобрести жилплощадь большего размера.
Чуть выше, я говорил о важности снятия обременения с продаваемой при таких обстоятельствах квартиры и наших возможностях для эффективного решения этого вопроса, но это еще не все, чем мы можем быть полезны клиентам.
Поскольку значительная часть покупателей рассчитывает, в свою очередь, тоже воспользоваться заемными средствами, то для их привлечения мы можем сделать так, чтобы процентная ставка по ипотечному кредиту на этот объект стала заметно ниже среднерыночной (10-10,5% годовых). Наше продуктивное и многолетнее сотрудничество с банками-партнерами позволяют уменьшить ее примерно на 3 процентных пункта для любой квартиры, на которую следует «оживить» спрос, тем самым доведя процентную ставку до 7-7,5%.
В результате продаваемый объект получит существенное конкурентное преимущество, что в сочетании с грамотным размещением рекламных объявлений на ведущих площадках принесет нам (и клиенту!) поток звонков от заинтересованных покупателей. Практика показывает, что таким образом удается продать в разумные сроки даже малоликвидные квартиры, а за интересными вариантами иногда выстраивается очередь.
